Madde 1024

3. İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı

Madde 1024 - Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 03.02.1943, E: 1942/7, K: 1943/8:

Bkz. madde 1023.

2-) YHGK, T: 01.06.2011, E: 2011/1-321, K: 2011/382:

Bkz. madde 1023.

3-) Y. 1. HD, T: 01.03.2011, E: 2010/11608, K: 2011/2254:

“… Davacı, kayden maliki olduğu 34 ada 32 parsel sayılı taşınmazını davalının bankadan kredi çekmesini temin etmek amacıyla 5.4.2006 tarihli protokol gereğince 18.4.2006 tarihinde davalıya temlik ettiğini, kredinin geri ödemelerinin tamamlanması halinde taşınmazın davacıya iadesinin kararlaştırılmasına rağmen davalının kendisine ihtarname keşide ederek evi boşaltmasını istediğini ileri sürerek, tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuştur.

Davalı, davanın reddini savunmuş, dahili davalılar iyi niyetli olduklarını bildirmişlerdir.

Davanın reddine ilişkin olarak verilen karar Dairece “... çekişme konusu taşınmazın 18.4.2006 tarihinde davalıya temlik edildiği kayden sabittir. Taşınmazın devri ile ilgili olarak taraflar arasında 5.9.2006 tarihli 1 ve 2 numaralı protokollerin düzenlendiği ve anılan protokollerde taşınmaz devrinin hangi sebeplerle gerçekleştirildiği açıklanmıştır. Öte yandan, davalı C. Ö.’in davacıya Kadıköy 7. Noterliğince keşide edilen 22.1.2007 tarihli ihtarname ile de taraflar arasında bir kısım ticari ilişkilerin bulunduğu belirtildikten sonra, şayet davacının davalıya olan borcu ödenmez ise taşınmaz mülkiyetinin davalıya geçeceği ihtar edilmiştir. Anılan belgenin …” (aşağıda) “… değinilen İnançları Birleştirme Kararının öngördüğü belge niteliğinde olduğunun kabulü halinde taraflar arasında alacak ve borç ilişkisinden kaynaklanan sebeple devrin yapıldığı ve davacının davalıya ödenmemiş bir borcu varsa B.K.’nun 81. madde de gözetilerek anılan borcun mahkeme veznesine depo ettirilmek suretiyle davanın kabulü cihetine gidileceğinde kuşku yoktur. Kaldı ki, taraflar arasındaki ticari ilişkiden kaynaklanan ve taşınmaz devrinin sebebini teşkil eden sebeple davalı C. tarafından davacı A. aleyhine Kadıköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2007/93 Esas sayılı dosyasında alacak davası açıldığı ve kabul edildiği de sabittir. Ne var ki, açılan dava sebebiyle verilen kararın kesinleşip kesinleşmediği belli değildir. O halde, B.K.’nun 81. madde gözetilirken mükerrer ödemeye sebebiyet verilmemesi açısından bu hususun da dikkate alınması gerekeceği kuşkusuzdur. Hal böyle olunca, davanın yukarda değinilen ilkeler ve olgular gözetilmek ve delillerin değerlendirilmesi suretiyle hâsıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken” gerekçesiyle bozulmuş Mahkemece bozmaya uyularak davanın reddine karar verilmiştir. …

Dava, inançlı işlem hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olup, mahkemece önceden verilen kararın temyizi üzerine Daire bozma kararında özetle mahkemece yapılması gerekli olan işlemler ve taraflar arasındaki çekişmenin giderilmesinde takip edilecek yollar ve ilkeler duraksamaya yer bırakmayacak şekilde gösterilmiş olup, mahkemece bozmaya uyulması neticesinde son kayıt malikinin iyi niyetli olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Gerçekten de, bozma kararında da belirtildiği üzere taraflar arasındaki çekişmenin inançlı işlemden kaynaklandığı ve çekişmenin giderilmesi konusunda gözetilmesi gerekli olan 5.2.1947 tarih ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca düzenlenen belgenin inançlı işlemin belgesi niteliğini taşıdığı sabittir. Taşınmaz ilk el durumunda bulunan C. Ö.’e inançlı işleme dayalı olarak temlik edildikten sonra 2.4.2007 tarihinde eldeki dava açılmış ve dava sebebiyle taşınmazın sicil kaydına 24.4.2007 tarihinde “davalıdır” şerhi konulmuş, bundan sonra 12.6.2007 tarihinde Ü.’e, 19.6.2008 tarihinde de son kayıt maliki A. N.’e intikal ettirilmiştir. Gerek Ü.’in gerekse A. N.’in söz konusu taşınmazı edinme tarihlerinde sicil üzerinde “davalıdır şerhi mevcut bulunduğuna göre adı geçen bu davalıların şerhi bilmediklerini savunmalarına olanak yoktur ve sicilin aleniyeti ilkesi gözetildiğinde de bu savunmaya değer verilemeyeceği açıktır.

O halde, T.M.K.’nun 1024. maddesi gereğince bu şahısların T.M.K.’nun 1023 maddesinin koruyuculuğundan istifadeleri mümkün değildir.

Hal böyle olunca, önceki yerel mahkeme kararını bozan Dairenin kararında değinilen hususlar dikkate alınmak suretiyle gerekli araştırma ve inceleme yapılarak neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir. Tarafların bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerindedir. …”

4-) Y. 15. HD, T: 28.09.2010, E: 2010/3593, K: 2010/4847:

“… Dava, tapu iptali ve tescil istemiyle açılmış; mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Davacılar ile dava dışı İ... İnşaat Malzemeleri Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında; 10.05.1999 tarih ve 10858 yevmiye numaralı ve Bursa 14. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen ve “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” başlıklı sözleşme yapılmıştır. Arsa sahipleri L... K... ve İ... K... tarafından, yüklenici şirketin yüklendiği edimin ifasında temerrüdü sebebiyle yüklenici şirket ve üçüncü kişiler hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine ve sözleşme gereğince yükleniciye kayden intikâl ettiren tapulu taşınmaz payları ile yüklenici tarafından üçüncü kişilere yapılan pay kayıtlarının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesi dava edilmiş, Bursa 6. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 15.04.2008 tarih ve 2008/104 Esas, 2008/138 Karar sayılı hüküm ile 10.05.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshiyle davalı M..Y.. adına kayıtlı (3) nolu bağımsız bölüm ile davalı M... A... adına kayıtlı zemin kat (4) nolu bağımsız bölüm tapularının iptali ile tapudaki hisseleri oranında davacılar adına tesciline; davalı F... D... hakkında açılan davanın ise, “husumet” yönünden reddine karar verilmiş ve verilen karar Dairemizin 19.01.2009 tarih, 2008/7505 Esas ve 2009/138 Karar sayılı ilamıyla onanmıştır.

Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi ve devamı hükümlerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibi ya da sahiplerince yükleniciye kayden temlik olunan tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payları, “avans” niteliğinde olup; bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları, gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz. Yüklenici; sözleşme ve yasa hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yüklendiği edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği şahsi hakkını da üçüncü kişilere Borçlar Kanunu’nun 163 ve izleyen maddeleri gereğince devredebilir. Sözleşmenin tamamen ifayla sonuçlanması ya da sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi durumunda ancak yüklenicinin şahsi hakları ayni hakka dönüşebilir. Somut olayda, yüklenici şirketin davacıların arsasına yapmış olduğu inşaatın seviyesinin % 60 olması ve yapılan inşaatın da yapı ruhsatına ve onaylı projesine uygun olmaması sebebiyle mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verilmiştir. Yüklenici şirket tarafından F... D...’e kayden intikâli sağlanan ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan 1226 ada 25 parsel numaralı taşınmazdaki birinci kat (1) numaralı bağımsız bölümle irtifaklı 166/384 oranındaki arsa payı, F... D... tarafından 07.09.2004 tarihinde davalı N... Ö...’e kayden satılmış olması sebebiyle F... hakkındaki dava, B... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2008/104-138 sayılı hükmü ile “husumet” yönünden reddedilmiştir. Az yukarıda açıklandığı üzere; arsa sahiplerince yüklenici şirkete intikâl ettirilen pay kayıtlarının tescili yüklenici şirkete kural olarak ayni haklar sağlamaz. Çünkü, ayni haklar illete bağlı bir işlem sonucu doğar, değişir veya son bulur. Sadece bir tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için geçerli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gereklidir. Yüklenici şirketle davacılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih olunduğuna göre, Borçlar Kanunu’nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve “haksız iktisap kuralları” uyarınca tarafların aldıklarını karşılıklı olarak iade etmesi gerekir. Bu yasal nedenlerle, yüklenici şirket tarafından dava dışı F.. D..’ye temlik olunan ve onun tarafından da davalı N.... Ö...’e temlik edilen pay kaydının edinme sebebi, hukuksal dayanaktan yoksun kalmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi hükmü gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı, yasal kural olarak korunur ise de; aynı Yasa’nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Somut olayda ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapı, inşaat halinde olduğu ve yüklenici şirket tarafından tamamlanmadan terk edilmiş bulunduğu halde davalı tarafından pay kaydı iktisap olunduğundan davalı, iktisabında iyiniyetli kabul edilemez ve Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz. …

Mahkemece, davanın kabulüne davalı adına olan pay kaydının iptaliyle payları oranında davacılar adına tapuya tesciline karar verilmelidir. …”

5-) Y. 14. HD, T: 29.06.2010, E: 2010/4891, K: 2010/7428:

“… Davacı, noterde biçimine uygun olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile kendisine satışı vaat olunan taşınmazın kayıt maliki O. E.’den hile ile alınan vekaletname ve kötü niyetle K.’ye tapudan devredildiğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat istemiştir.

Davalı O. E. ve O. S., davacıyı doğrulamışlar, davalı K. ve F., dava konusu taşınmazı bedeli karşılığında aldıklarını ve iyi niyetli olduklarını savunmuş ve davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin O. E. ve O. S. yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ile davalı O. E. temyiz etmişlerdir.

Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

…

Somut olayda; kayıt sahibinin mülkiyeti, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötü niyetle kazandığı ileri sürüldüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur. Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.

Böyle olunca, taraflardan davacının kötü niyet iddiasına karşı delilleri istenip toplanmalı ve davalının durumu Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi çerçevesinde değerlendirerek bir sonuca ulaşılmalıdır.

Satış vaadi sözleşmesi ve kötü niyetli iktisap ilişkisine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

1- Davalı O. E., dava konusu 1987 ada 6 parsel sayılı taşınmazı noterde biçimine uygun olarak düzenlenen 23.02.1988 günlü satış vaadi sözleşmesi ile satışını davalı O. S.’ye vaad etmiş ve satış vaadi sözleşmesi 24.02.1988 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. O. S. de bu hakkını noterde 10.08.1989 tarihinde davacı Ülkü’ye temlik etmiştir. Tapuda devrin yapılması için O. E., Ü.’ye 19.09.1996 tarihli vekaletname vermiş ise de, tapu kaydında “Projeye uygun bina yapılmadıkça satılamaz” şeklinde şerh bulunması nedeniyle devir gerçekleşmemiş ve anılan şerh 19.10.2004 tarihinde terkin edilmiştir.

Tüm bu işlemlerden sonra O. E.’den, davalı F. tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhinin kaldırılması ve satış yetkisini içerir 08.10.2007 tarihli vekaletname almış ve 10.10.2007 tarihinde tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhini terkin ettirerek aynı gün dava konusu taşınmazı davalı annesi K.’ye vekaleten devretmiştir. Açıkça görüldüğü gibi, davalı F. tapu kaydındaki 24.02.1988 tarihli satış vaadi sözleşmesi şerhi nedeniyle taşınmazın üçüncü kişiye satışının vaat edildiğini bilmektedir.

Tüm bu açıklamalardan anlaşıldığı gibi, dava konusu taşınmazı vekaleten satan davalı F.’in ve taşınmazı satın alan annesi K.’nin tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhini bilmeleri nedeniyle Türk Medeni Kanunu’nun 1023 ve 1024. maddeleri gereğince iyi niyetli olduklarının kabulüne olanak yoktur. Belirtilen nedenlerle, mahkemece davalı F. ve annesi K.’nin iyi niyetli olmadıkları kabul edilmeli ve davacının ayın isteminin kabulüne karar verilmelidir. …”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

3- Suiniyet sahibi üçüncü şahıslara karşı

Madde 932

Bir ayni hak tapu siciline yolsuz olarak kaydedilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi lâzımgelen üçüncü şahıs bu tescile istinat edemez. Yolsuz tescil; haksız veya lüzum ifade etmiyen hukuki bir tasarruf mucibince yapılan tescildir. Böyle bir tescilden dolayı bir ayni hakkı ihlâl edilen kimse doğrudan doğruya suiniyet sahibi üçüncü şahıslara karşı tescilin yolsuzluğunu iddia edebilir.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 932 nci maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur. Ancak kaynak Kanunun 974 üncü maddesi dikkate alınarak madde üç fıkra hâlinde düzenlenmiştir.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu: