a. Anlaşmalar
2. Yönetim ve tasarruf
a. Anlaşmalar
Madde 689 - Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:
1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,
2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.
Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.
I-) Yargı Kararları:
1-) Y. 14. HD, T: 28.02.2008, E: 2008/1320, K: 2008/2364:
“... Davacı vekili, 402 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan binada dükkan niteliğindeki 8 numaralı bağımsız bölüm ile depo niteliğindeki 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümlere müvekkilinin davalı ile birlikte 1/2 oranında malik olduklarını, müvekkilinin bilgisi ve izni olmaksızın davalı Ahmet tarafından dükkan nitelikli bağımsız bölümün iç tarafının bir tarafının sunta, bir tarafının da alçıpan ile ayrılarak iki ayrı dükkan haline getirilip tasarruf edilmeye başlandığını söyleyerek; taşınmazda yasaya aykırı biçimde yapılan tadilatın kaldırılmasına ve payına yapılan elatmanın önlenmesine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Dava, yukarıda açıklanan niteliğiyle Medenî Kanunun 683 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş mülkiyet hakkına ilişkin bulunmaktadır. Davacı tarafın amacı, mülkiyet hakkının rızası dışında ortak paydaş tarafından değiştirilen tasarruf biçimine son vermektir. Paylı mülkiyette, yönetim ve tasarrufun ne şekilde yapılacağı Medenî Kanunun 689, 690 ve 691. maddelerinde düzenlenmiş olup; 689. maddenin ilk fıkrası hükmü gereği, paydaşlar müşterek malda yararlanma hakkını birlikte karar altına almak mecburiyetindedirler. Davacı kendisine danışılmadan yapılan değişiklikler için rıza göstermediğini ileri sürerek dava açmış olup, az yukarıda özetlenen kurallar çerçevesinde bir karar verilmesi gerekir. …”
II-) Türk Kanunu Medenîsi:
Hükmün, Türk Kanunu Medenîsi’nde bir karşılığı bulunmamaktadır.
III-) Madde Gerekçesi:
Madde İsviçre Medenî Kanununun 647 nci maddesinden alınmıştır. Maddenin birinci fıkrasında paydaşların kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak paylı mülkiyetin yararlanma, kullanma ve yönetimine ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapmalarına olanak getirilmiştir. Ancak böyle bir anlaşmanın iki bent hâlinde sayılan konuları kapsamayacağı öngörülmüştür. Maddenin ikinci fıkrasında, bu tür anlaşmaların noterlikçe imzaların onaylanması koşuluyla herhangi bir paydaşın başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh edilebilmesi de kabul edilmiştir.
IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:
1-) ZGB:
2. Nutzungs- und Verwaltungsordnung
Art. 647
1 Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und im Grundbuch anmerken lassen.
2 Nicht aufheben oder beschränken können sie die jedem Miteigentümer zustehenden Befugnisse:
1. zu verlangen, dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden;
2. von sich aus auf Kosten aller Miteigentümer die Massnahmen zu ergreifen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren.
2-) CCS:
2. Règlement d’utilisation et d’administration
Art. 647
1 Les copropriétaires peuvent convenir d’un règlement d’utilisation et d’administration dérogeant aux dispositions légales et le faire mentionner au registre foncier.
2 Le règlement ne peut supprimer ou limiter le droit de chaque copropriétaire:
1. De demander que les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose soient exécutés et, au besoin, ordonnés par le juge;
2. De prendre lui-même, aux frais des copropriétaires, les mesures urgentes requises pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant.
Not: Türk Medenî Kanunu’nun 689. maddesi, esasen 1. fıkrasının 2. cümlesi ve 1. fıkrasının 1. ve 2. bendi itibariyle kaynak kanuna paraleldir.
İsviçre Medenî Kanunu’nun 647. maddesinin 1. fıkrası 11.12.2009 tarihli Federal Kanun ile 01.01.2012 itibariyle değişikliğe uğramış ve hükme ayrıca 1bis fıkrası eklenmiştir. Kaynak hükmün 1. fıkrasında yapılan değişiklikle paydaşların paylı mülkiyet konusu malın kullanılmasına ve yönetimine ilişkin yasal hükümlerden ayrılan ve paydaşların oy çokluğuyla değiştirebilen bir düzenleme yapabilecekleri kabul edilmiştir. Kaynak hükme eklenen 1bis fıkrası ile de müşterek malın kullanımı ve idaresi hakkındaki anlaşmanın, paydaşlara münhasır kullanım hakları tanınmasına ilişkin hükümlerinin değiştirilmesi için bununla doğrudan doğruya ilgili paydaşların onayının şart olduğu kabul edilmiştir.