Madde 795

II. Kurulması

Madde 795 - İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur.

Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YHGK, T: 22.12.2010, E: 2010/3-654, K: 2010/692:

“... Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı lehine kurulan intifa hakkının dava konusu bağımsız bölüm üzerinde devam edip etmediği; bağımsız bölümleri satın alan davalının iyiniyetli üçüncü kişi kabul edilip edilemeyeceği, varılacak sonuca göre ecrimisil istenip istenemeyeceği, noktalarında toplanmaktadır.

İlkin, konuya ilişkin genel açıklamalar yapılmasında ve yasal düzenlemeler üzerinde durulmasında yarar vardır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 779. ve devamı maddelerinde irtifak türleri; taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlenmiş; mülkiyetten farklı olarak irtifaklar için kanun, genel hüküm koymamıştır. Buna karşılık, eşyaya bağlı irtifaklara ilişkin hükümlerin (TMK. m. 779-793), diğer kişisel irtifaklarda da uygulanacağı Türk Medeni Kanunu’nun 838/son maddesinde belirtilmiştir.

İntifa hakkı, menkul ve gayrimenkuller ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Hilafına sarahat bulunmadıkça sahibine, üzerine tesis olunduğu şeyden tamamıyla istifade etme hakkını bahşeyler.

Daha açık ifadeyle; Türk Medeni Kanununa göre intifa hakkı, sahibine bu hakkının konusu üzerinde istimal (kullanma) ve istifade (yararlanma) yetkileri veren, başkasına temlik edilemeyen ve hakiki veya tüzel kişiye ait olabilen bir ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, intifanın konusu bulunan mal veya hakkın sağlayabileceği bütün menfaatlerden (gelir ve semeresinden) yararlanmak ve kullanmak yetkisine sahiptir.

Dolayısıyla, intifa hakkı buna kaynak olan hukuk ilişkisinin düzenlenmesi sırasında taraflarca aykırı bir şart kararlaştırılmış olmadıkça, hakkın konusu olan şeyden tam ve sınırsız bir faydalanma hakkı sağlar.

İntifa hakkının kurulması ile mülkiyet hakkına konu olan mal üzerinde çıplak mülkiyet sahibinin yararlanma ve kullanma yetkisini kaldırır. İntifa hakkı, üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar. İntifa hakkı varken bir mülkiyet hakkının sahibine verdiği mutad kullanma yetkilerinden mülkiyet hakkı sahibi mahrum kalmış olur. Kuru mülkiyet hakkı sahibinin sadece bu mülkiyet hakkını başkasına devretme yetkisi vardır.

Bilindiği üzere; “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır” (TMK. m.1022/1). “Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz” (TMK. m. 1021/1). Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya ortadan kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle bir hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz.

İntifa hakkının sonsuz kurulamayacağı yolundaki hüküm Medeni Kanunun emredici hükümlerindendir. Gerçek kişiler için bu süre intifa hakkı sahibinin ömrüyle sınırlanmışken; tüzel kişilerde TMK’ nun 797. maddesi gereğince intifa hakkı süresi 100 seneyi aşamaz.

TMK’nun 795. maddesinin birinci cümlesinde; menkullerin, gayrimenkullerin ve hakların, intifa hakkına konu olabileceği belirtilmiştir. İntifa hakkı bir ayni hak olarak sahibine mal üzerinde fiili hakimiyet sağlar. Bu hakkın sağladığı zilyetlik sayesinde intifa hakkı sahibi malı kullanabilir. Böylece zilyede tanınmış bulunan dava haklarını intifa hakkı sahibinin kullanmaya hakkı bulunduğu gibi mülkiyet hakkı sahibine tanınmış bulunan dava haklarından da intifa hakkı sahibi yararlanır.

İntifa hakkı; taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. (TMK. m.795/1)

TMK’nun 796. maddesinin, birinci fıkrasının, birinci cümlesinde; ister menkul ister gayrimenkul olsun, malın yok olması ile intifa hakkının son bulacağı belirtilmiştir. Malın yok olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ile birlikte konusu kalmayan intifa hakkı da ortadan kalkar.

Gayrimenkul sahibinin iradesi ile kurulan bir intifa hakkının TMK’nun 795. maddesine göre ayni hak olarak varlık kazanabilmesi için sicile kaydedilmesi gerektiğine göre hak sahiplerinin iradesi ile intifa hakkına son verilmek istenirse o halde sicile düşülmüş bulunan kaydın silinmesiyle, ancak ayni hakkın kalkması sağlanabilir. Birinci fıkrasının ikinci cümlesindeki, hükme dayanılarak intifa hakkına son verilmek istenirse sicildeki kaydın silinmesinin tesisi (kurucu) bir değeri vardır; bu halde kaydın silinmesi esas hak bakımından bir değişiklik meydana getirir var olan bir ayni hakkı ortadan kaldırır.

Sicilden kaydın silinebilmesi için de muteber bir hukuki sebebin bulunması gerekir.

İntifa hakkının kurulmasını sağlayan hukuki sebepte (anlaşma, vasiyetname) bu hak için bir süre gösterilmişse o sürenin bitmesi ve herhalde hak sahibi gerçek kişi ise TMK’nun 796. maddesine göre intifa hakkı sahibinin ölümü, intifa hakkı sahibi tüzel kişilik ise infisahı veya hakkın kurulmasının üstünden 100 yıl geçmesi, mahkemeden verilmiş intifa hakkını sona erdiren bir kararın bulunması intifa hakkını son bulduran diğer sebeplerdir.

İntifa hakkına dair kayıt, tapudan haklı bir sebebe dayanmadan silinmişse, intifa hakkı sahibi TMK’nun 1025. maddesine dayanarak meydana gelen yanlışlığın düzeltilmesini sağlayabilir. Gayrimenkulün el değiştirmesi sonunda iyi niyet sahibi alıcı bakımından intifa hakkının TMK’nun 1023. maddesine göre ortadan kalkmasını önlemek için TMK’nun 1011/1. maddesine dayanarak tapuya intifa hakkı sahibi kayıt düşürtebilir. …

Diğer taraftan, “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur” (TMK m.1023). Yasada öngörülen ve dayanağını Medeni Kanunun 2. maddesinden alan iyi niyetin aynı zamanda bu iddiada bulunana bir özen ve itina borcu yüklediği de kuşkusuzdur. Ancak, bu özen ve dikkatin sicile yönelik olması gerektiği tartışmasızdır. Sicile güvenen kişinin, sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü yoktur.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;

Dava konusu edilen kat irtifakı kurulmuş 6 nolu bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın, üzerinde bulunduğu arzın öncesinde tapuda bahçe niteliğinde kayıtlı olduğu, davacının eşi muris Mümin Tayyar Fettahoğlu ile dava dışı Ahmet Cengiz Fettahoğlu ve Nazım Fettahoğlu’nun 1/3’er oranında paydaş oldukları, murisin 04.03.1985 tarihinde ölümü ile eşi olan davacı Nigar Kutlu Fettahoğlu’nun 02.06.1987 tarihinde intifa hakkını seçmesi nedeniyle 1/6 payı oranında olmak üzere davacı lehine taşınmaz üzerinde intifa hakkı tesis edildiği ve bu hakkın tapunun “İntifa Hakları ve Gayrimenkul Mükellefiyetleri” hanesine şerh edildiği, ancak taşınmaz üzerine bina yapılmakla davacı ve diğer taşınmaz paydaşlarının 26.05.1987 tarihinde Metin İpekçi adlı kişiye verdikleri vekaletnameye dayanılarak, taşınmazda 14.12.1994 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, kat irtifakı kurulurken, davacı lehine olan intifa hakkının 7, 8, 12 ve 14 nolu bağımsız bölümler üzerinde devam ettirildiği, davaya konu edilen 6 nolu bağımsız bölüm üzerinde intifa hakkı bulunduğuna dair tapuya herhangi bir tescilin yapılmadığı, dava konusu bağımsız bölümü 14.12.1994 tarihinde cebri satış ile dava dışı Hüseyin Balcı’nın satın aldığı, davalının ise ondan 06.07.1998 tarihinde satın aldığı, davalı bağımsız bölümü satın alırken kayıtta intifa hakkı yer almadığı tüm tapu kayıtları ve dosya kapsamından açıkça anlaşılmaktadır.

Yukarıda da değinildiği gibi, intifa hakkının kurulabilmesi ve herkese karşı ileri sürülebilmesi için TMK’nun 795. maddesi gereğince tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Oysa ki, ecrimisil talep edilen 6 nolu bağımsız bölüm üzerinde davacı lehine tescil edilmiş intifa hakkı bulunmamaktadır.

Öte yandan, eğer davacı 6 nolu bağımsız bölüm üzerindeki intifa hakkına dair kaydın haklı bir nedene dayanmadan silindiği iddiasında ise, bu durumda da TMK’nun 1025. maddesi gereğince tapu kütüğündeki yanlışlığın düzeltilmesini isteyebilecektir. Ancak davacının böyle istemi ve girişimi de olmamıştır. Davacı eski kayıtta yeralan intifa hakkının kat irtifakı kurulduğu aşamada 6 nolu bağımsız bölüme geçirilmemesi yönündeki işlemin ve bu şekildeki eksik kaydın düzeltilmesini sağlamadığından, taşınmazı iyiniyetle edinen üçüncü kişiden bu hakka dayanarak talepte bulunma olanağı yoktur.

Kural olarak; ecrimisil tazminatı kötü niyetli şagilin ödemesi gereken bir tazminat türüdür.

Bununla birlikte, TMK’nun 1023. maddesine göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunacaktır. Sicile güvenen kişinin, sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü dahi bulunmamaktadır.Bu durumda, davalının taşınmazı iyiniyetle kazandığı kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, öncesinde üzerinde davacıya ait intifa hakkı tescil edilmişken, kat irtifakı kurulması aşamasında dava konusu bağımsız bölüm kaydına intifa hakkının geçirilip, tescil edilmemesi, kayıtlara göre taşınmazın önce cebri satış, ardından da satış yoluyla davalı tarafından devralınması aşamasında sicil kaydında intifa hakkının yer almaması karşısında davalı iyi niyetle taşınmazı satın alan ve kullanan üçüncü kişi konumunda olup; haksız şagil sayılamayacağından davacının ecrimisil isteminin reddi gerekir. …”

2-) Y. 14. HD, T: 21.03.2008, E: 2008/2673, K: 2008/3703:

“… Türk Medeni Kanununun 794. maddesi hükmünce intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir mal varlığı üzerinde kurulabilir ve aksine düzenleme olmadıkça bu hak sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Yasanın 795. maddesine göre de, intifa hakkı taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde aksine düzenleme yoksa mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır. Görülüyor ki, intifa hakkı sözleşmeyle kurulabileceği gibi kanundan da kaynaklanabilir. Her ne kadar somut uyuşmazlıkta az yukarıda sözü edilen 27.05.2005 günlü “protokol” başlıklı sözleşmeye dayanılmışsa da davacı bu sözleşmesinin tarafı olmadığı gibi yine az önce sözü edildiği üzere sözleşme adi yazılı biçimde düzenlenmiştir. Ancak, 795. maddedeki hüküm uyarınca taşımaz mallarda intifa hakkının kazanılmasını sağlayan sözleşmelerin resmî biçimde yapılması gerekir. Resmî biçimden maksat sözleşmeyi düzenlemeye yetkili tapu müdürü veya görevlendireceği kişi önünde yapılan tarafların ve yetkili tapu sicil müdürünün katıldığı imza ve mührü ile onadığı sözleşmedir. Kısaca ifade etmek gerekirse intifa hakkı adi yazılı sözleşmeyle tesis edilemeyeceğinden, davacının intifa hakkı kurulması istemi reddedilmeli, davadaki diğer kademeli istekler hakkında hüküm kurulmalıdır.

Mahkemenin değinilen yönü gözetmemesi doğru olmadığından, karar bozulmalıdır. …”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

Bu maddenin karşılığı için Türk Kanunu Medenîsi’nin iki hükmünü zikretmek gerekir:

1-) II. İntifa hakkının tesisi

1– Umumiyetle

Madde 718

Menkul ve alacak üzerindeki intifa hakkı, menkulün intifa edecek kimseye teslimi ve alacağın devriyle; ve gayrimenkul mallardaki intifa hakkı da, tapu sicilline kayıt ile teessüs eder. Hilâfına bir kayıt bulunmadıkça, mülkiyete dair hükümler menkul ve gayrimenkul intifa haklarının iktisabında ve tescilinde tatbik olunur.

2-) 2– Kanuni intifa hakkı

Madde 719

Gayrimenkul üzerindeki kanuni intifa hakkı tapu sicilline kaydedilmemiş olsa bile ona muttali olanlara karşı dermeyan olunabilir.

Tescil yapılmış ise, herkese karşı dermeyan olunur.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 718 inci maddesini karşılamaktadır.

Madde, İsviçre Medenî Kanununun 746 ncı maddesine uygun olarak, iki fıkra halinde düzenlenmiştir. Hüküm değişikliği yoktur. İntifa hakkının kurulmasının konusuna göre taşıdığı özellik ile mülkiyete ilişkin hükümlerin uygulanacağı esası açıklanmıştır.

Not: Her ne kadar gerekçede maddenin Türk Kanunu Medenîsi’nin 718. maddesini karşıladığı belirtilmiş olsa da bu madde ayrıca, Türk Kanunu Medenîsi’nin 719. maddesini de karşılamaktadır.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

Madde gerekçesinde her ne kadar kaynak kanunun 746. maddesine atıf yapılmış ise de bir karşılaştırma yapma imkânı sunmak maksadıyla kaynak kanunun 05.10.1984 tarihli Federal kanun ile 01.01.1998 itibariyle yürürlükten kalkan 747. maddesini de zikretmek isabetli olacaktır: