Madde 873

VII. Rehnin paraya çevrilmesi

1. Paraya çevirme şekli

Madde 873 - Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir.

Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir.

Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır. Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YHGK, T: 27.11.2002, E: 2002/12-823, K: 2002/1020:

“… Yeri gelmişken, toplu rehinin özelliklerinin açıklanmasında da yarar vardır. Toplu rehin sahibi alacaklı tıpkı müteselsil borçlarda olduğu gibi her rehinli taşınmazın paraya çevrilme hâsılatından alacağının tümünü alabilir ve taşınmazların bir veya birkaçından alacak karşılanınca, toplu rehinin kapsamındaki diğer taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı da maddesel olarak sona erer. Eş söyleyişle toplu rehin hak sahibine güvencenin rehinli taşınmazlar arasında bölünmesine kıyasla daha fazla güvence sağlar. Toplu rehin yalnız bir alacaklı yararına kurulabilir ve rehinin türü de rehin kapsamındaki tüm taşınmazlar için aynı olmalıdır.

Toplu rehinle yükümlü taşınmazların paraya çevrilmesine gelince, bu husus 743 sayılı Türk Medenî Kanununun 788 (4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 873) maddesinde düzenlenmiş; bu maddenin 3 ve 4. cümlelerinde: “... Aynı alacak için birden ziyade gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeğe mecburdur. Bununla beraber icra memuru, ancak bey’i zaruri olanlarını satar” hükmüne yer verilmiştir. Buna göre; toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte rehin) kurulmuş olan taşınmazların her ikisinin de aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Toplu rehin konusu taşınmazlar ister aynı malikin ister müteselsil borçlu farklı maliklerin olsun bu kural uygulanacaktır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir. İşte bu nedenledir ki, yasaca satış talebi için getirilen bu zorunluluk, satışın uygulanması yönünden getirilmemiştir. Her iki taşınmazın satışı yasa gereği birlikte istenmiş olsa bile bu ipotekli taşınmazlar aynı anda satılmayacak, yine yasanın açık hükmü gereği icra müdürlüğünce ancak satışı zorunlu olanlar satılacaktır. İcra müdürünün toplu rehinle yüklü olup da paraya çevirme istemine konu olan taşınmazların satışında hangi usulü izleyeceği yasada çok genel olarak düzenlenmiş, bu nedenle de satışta uygulanacak usulün ne olduğu konusunda öğretide görüş ayrılıkları ortaya çıkmıştır.

Öğretide: aynı malike ait taşınmazların toplu rehininde satış yönteminin ne olacağı konusunda temelde görüş birliği olmakla birlikte, maliklerden birisinin borçlu olması haliyle ilgili iki değişik yaklaşım mevcuttur. Bunlardan birisi hiçbir ayrım yapmadan uygulanacak yöntemi ortaya koymakta, diğeri ise toplu rehine konu taşınmazlar içinde borçluya ait olanların bulunması olasılığına göre ikili bir ayrıma gitmektedir.

Gürdoğan, ayrıca yasada ifade edilen “Satışı zorunlu olanın satılacağından” maksadın yapılan kıymet takdirine göre alacağı karşılayacak değerdeki taşınmazın satışı olarak kabul edilmesi gerektiği hususunu da dile getirmiştir. ...

Hiçbir ayrım yapmadan yöntem konusunda görüş bildiren yazarların üzerinde birleştikleri husus; alacaklının alacağını taşınmazlardan birisinin satış bedelinden elde etmesi halinde, rehin hakkının diğer taşınmazlar üzerinde son bulacağı, ancak alacağın karşılanmaması halinde diğer taşınmaz ya da taşınmazların satılabileceğidir. …

Diğer görüş olarak ise; İsviçre’de uygulanan “Taşınmazların Cebri İcra Yoluyla Paraya Çevrilmesine İlişkin Tüzük” ten yararlanılarak uygulama yapılabileceği, böylece içlerinden yalnız birisi şahsen borçlu olan çeşitli kimselerin mülkiyetinde olup da toplu rehne konu olan taşınmazlardan önce borçluya ait olanın paraya çevrilmesi, ancak alacağın karşılanamaması halinde borçlu olmayan kişilerin mülkiyetindeki rehinle yüklü taşınmazların satışına geçilebleceği, borçlu olmayan kişilere ait bütün taşınmazların ise aynı artırma çerçevesinde birlikte satışı ile paraya çevrileceği, ifade edilmiştir. Bu son görüşte ayrı maliklere ait taşınmazlar üzerinde toplu rehin kurulabilmesi için maliklerin müteselsil borçlu olması gerektiğinden, maliklerden sadece birisinin borçlu olması ihtimalinin genellikle sonradan, örn. rehinli taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde gerçekleşeceği … belirtilmektedir.

Temelde her iki görüşün de üzerinde birleştiği husus içinde borçluya ait taşınmazın da bulunduğu başka maliklere ait toplu rehine konu taşınazların paraya çevrilmesinde satılan bir veya birden fazla taşınmazın satış bedelinin alacağı karşılaması halinde diğerlerinin satışına gerek bulunmadığı olgusudur.

Somut olayda; ipotek kuruluş sözleşmesinde rehinin toplu olduğu hususu, ipotek belgesi ve buna ilişkin resmî senette yer alan “müşterek olarak ipotek tesis edilmiştir” ifadesiyle belirgindir. Kaldı ki bu husus davanın yanları arasında da uyuşmazlık konusu değildir. İpotek borçluları Kolorteks ve Sarpteks, ipotek alacaklısı Türkiye İş Bankası lehine mülkiyeti ipotek tesisi sırasında, Kolorteks A.Ş. ye ait 5615 parsel ile yine mülkiyeti ipotek sırasında Sarpteks A.Ş. ye ait 5616 parsel sayılı iki adet taşınmaz üzerinde borç ve kefalet nedeniyle müteselsilen borçlusu oldukları aynı alacağı temin için toplu (müşterek) ipotek tesis etmişlerdir. Bu taşınmazlardan 5616 parsel ipotek tesisinden sonra ancak ihale ve takip tarihinden önce 10.06.1997 tarihinde maliki Sarpteks A.Ş. tarafından üzerindeki rehin, hak ve borçlarla yüklü olmak üzere Mondial A.Ş. ne satılmıştır. İpotek alacaklısı Türkiye İş Bankası 24.10.1997 tarihinde Bursa 6. Noterliğinden 41423 yevmiye no ile yeni malik Mondial A.Ş.ye gönderdiği ve ekinde kredi sözleşmesi dökümü ve hesap özeti ekli ihtarname ile; “5616 parsel sayılı taşınmazı üzerindeki tüm takyidat ve ipoteklerle birlikte satın aldıklarını öğrendiklerini, ... muaccel hale gelen alacaklar toplamının derhal ödenmesini, aksi halde yasal yollara başvuracağını” bildirmiş, 26.11.1997 tarihinde de Kolorteks A.Ş., aleyhine ve toplu rehine dayanarak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe girişmiş, takip sırasında ödeme emri talep gereği borçlu Kolorteks A.Ş. yanında ipotek borçlusu Sarpteks A.Ş. ve yeni tapu maliki Mondial A.Ş. ye de tebliğ edilmiş, takip kesinleşmiştir. Sonuçta da alacaklı banka toplu rehine konu taşınmazların her ikisinin birden satışını istemiştir. Şikayete konu olan 01.10.2001 tarihli ihalede İcra Müdürlüğünce 5615 ve 5616 nolu parsellerin birlikte satışına karar verilmiş, satışta sıra izlenmiş, bu taşınmazlardan önce - gerek ipotek tesisi gerek ihale sırasında taraflardan borçlu Kolorteks A.Ş. ye ait olan - 5615 nolu parsel ihalede 2.322.500.000.000. TL’dan alıcı bulmuştur. Bununla satış talep eden, İş Bankası A.Ş., kendisinden önce gelen alacaklarda dahil olmak üzere ipotek bedeli olan toplam 1.630.000.000.000. TL’lik ipotek bedelini almış, alacağının tamamı karşılanmıştır. Daha sonra satışa devamla Sarpteks A.Ş.ye ait iken satış yoluyla ve ipotekle yüklü olarak yeni malik Mondial A.Ş. ye satılan toplu rehine konu 5616 parselin satışı da gerçekleşmiştir. İhalenin feshi talebine dolayısıyla da uyuşmazlığa konu olan 5616 parsel sayılı taşınmazla ilgili bu satış işlemidir.

Hemen ifade etmek gerekir ki, hangi görüş kabul edilecek olursa olsun aslolan alacağın karşılanması ve bu halde rehinin son bulacağı olgusudur. Ayrı maliklere ait taşınmazlar üzerinde toplu rehin kurulması için maliklerin müteselsil borçlu olmaları gereği yasa hükmüdür. Somut olayda da ipoteğin tesisi sırasında müteselsil borçlu durumundaki ayrı maliklere ait olan iki taşınmaz üzerinde toplu (müşterek) ipotek kurulmuştur. Bu bakımdan geçerli bir toplu rehin kurulduğunda uyuşmazlık yoktur. Ne var ki geçerli toplu rehine konu bu taşınmazlardan birisinin mülkiyeti sonradan takip ve satıştan önce olmak üzere üzerindeki hak, borç ve takyitlerle birlikte bir başkasına geçmiştir. Nitekim, takip alacaklısı da ipotek borçluları aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe girişmiş, bunun üzerine ipotek borçlusu eski malik ve yeni malike de ödeme emri tebliğ edilmiş, takip böylece tümü açısından kesinleşmiştir. Alacaklının her iki taşınmazın satışını istemesi yasa gereğidir. Ancak yukarıda ayrıntısı açıklanan 743 sayılı Türk Medenî Kanununun 788. maddesinde (MK. m. 873) yer alan “İcra memuru ancak satışı zorunlu olanları satar” hükmü karşısında icra müdürünün satış yönteminin ne olacağı ve sonradan ortaya çıkan mülkiyet değişikliğinin bu yönteme etkisinin olup olmayacağı, dolayısıyla doğru olan satış yönteminin ne olduğu çözümü gereken bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Toplu rehine konu taşınmazlar müteselsil borçlu durumundaki farklı kişilere ait olduğunda bunlardan birisinin satışı alacağı karşılıyorsa diğerinin satılmasına gerek olmadığında hiç kuşku bulunmamaktadır. Zira toplu rehinin temin ettiği husus, alacağın tamamının karşılanması olup, bu yolla alacak karşılandığında artık rehnin konusu kalmadığından diğer taşınmazın satışına gerek kalmamaktadır. Toplu rehne konu ayrı maliklere ait bu taşınmazlardan birisi aynı zamanda müteselsil borçlu olan maliki tarafından ipotek tesisinden sonra üzerindeki tüm hak, borç ve takyidatları ile üçüncü bir kişiye satılmışsa aynı kuralın uygulanmasının mümkün olup olmadığı sorunu ilk olarak akla gelmektedir. Burada iki yön üzerinde durulmasında yarar vardır. Birincisi bu yeni malikin satın almayı takiben ipotek alacaklısı tarafından gönderilen ihtarname ile borçtan haberdar edilmiş olması, diğeri de ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte itiraz etmeme halinde taşınmazın satılacağı hususunu içeren ödeme emrinin ipotek borçlusu eski malik yanında bu yeni malike de tebliğ edilmiş olduğu ve takibin itirazsız kesinleştiğidir. Şu durumda paraya çevirme açısından, baştan beri müteselsil borçlu durumundaki farklı kişilere ait taşınmazlar üzerindeki toplu rehinle, tesisinden sonra birisi ipotekle yüklü olarak üzerindeki tüm hak ve borçlarla üçüncü bir kişiye geçen taşınmaz üzerinde varlığını koruyan toplu rehin arasında alacağın temini yönünden değişik uygulama yapılmasını gerektirecek bir fark bulunmamaktadır. Zira 743 sayılı Türk Medenî Kanununun 803 maddesinin (MK. m. 888) açık hükmü gereği ipotekle takyitli bu taşınmazın üçüncü kişiye temliki borçlunun borcunda ve teminatında bir değişiklik meydana getirmemektedir.

Sonuç olarak; toplu rehine konu taşınmazlardan borçluya ait 5615 parsel sayılı taşınmazın satışından ipotek ve takip alacaklısı Türkiye İş Bankasının alacağı icra harç ve masraflarıyla birlikte temin edilip, bu alacağa rüçhanı olan diğer alacaklar da karşılandığına ve ortada rehinle temini gereken alacak kalmadığına göre bu taşınmazın satışıyla yetinilmesi gerekirken, toplu rehine konu 5616 parsel sayılı diğer taşınmazın da satışı usul ve yasaya uygun değildir. Merci tarafından, ihalenin feshine karar verilmesi ve buna ilişen Daire bozma kararına uyulması gerekirken, bu alacaklıdan sonra gelen ve toplu ipotek alacaklısı durumunda bulunmayan müdahil İktisat Bankasının alacağının karşılanamadığı, toplu rehinin de söz konusu olmadığı, her iki taşınmazın birlikte satılması gerektiğinden bahisle davanın reddi yönündeki önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozulması gerekir. … ”

2-) Y. 1. HD, T: 07.05.2009, E: 2009/4531, K: 2009/5348:

“… Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder.

Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işlemle genellikle, teminat teşkil etmek veya idare olunmak üzere, mal varlığına dâhil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar.

Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır.

Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin, değinilen bu özellikleri nedeniyle, taşınmazı ina(n)ç sözleşmesi ile satan kimsenin artık sadece, ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı, inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır.

Diğer bir bakış açısıyla taşınmazın mülkiyeti inanılana (alacaklıya) geçmiştir. Taşınmazda inanarak satanın (borçlu) mülkiyet hakkı kalmadığı gibi, alıcının bu mülkiyet hakkı üzerinde kurulmuş olan bir rehin hakkından da söz edilemez.

Bu durumda; gayrimenkul rehni bakımından geçerliliği olan MK’nın 873. maddesinin inanç sözleşmelerine dayalı temlike konu taşınmazlar bakımından uygulama yeri olmadığı da kuşkusuzdur. Nitekim bu düşünce Hukuk Genel Kurulu’nun 23.05.1990 gün ve 1990/1-202-315 sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, inanç sözleşmeleri, tarafların karşılıklı iradelerine uygun bulunduğu için, onlara karşılıklı borç yükleyen ve alacak hakkı veren geçerli sözleşmelerdir. (Borçlar Kanunu mad. 81) Anılan sözleşmelerde, taraflar, sözleşmenin kendilerine yüklediği hak ve borçları belirlerken, inançlı işlemin sona erme sebeplerini; devredilen hakkın inanılan tarafından inanana iade şartlarını, bu arada tabii ki süresini de belirleyebilirler. Bunun dışında, akde aykırı davranışın yaptırımına da sözleşmelerinde yer verebilirler. Buna dair akit hükümleri de Borçlar Kanunu’nun 19 ve 20. maddelerine aykırılık teşkil etmediği sürece geçerli sayılır.

İnanç sözleşmesine ve buna bağlı işlemle alacaklı olan taraf, ödeme günü gelince alacağını elde etmek için dilerse; teminat için temlik edilen şeyi “ifa uğruna edim” olarak kendisinde alıkoyabileceği gibi; o şeyi, açık artırma yoluyla veya serbestce satıp satış bedelinden alma yoluna da başvurabilir. Bu sonuçlar kendine özgü bu akdin tabiatında mevcuttur. …”

3-) Y. 16. HD, T: 07.05.2004, E: 2004/5201, K: 2004/7024:

“… Kadastro sırasında 115 ada 161 parsel sayılı 10.124.19 metrekare yüzölçümündeki taşınmazın temyize konu 40/160 hissesi kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeniyle davalı Ayşe adına tesbit edilmiştir. Davacı Necati, yasal süresi içinde irsen intikal ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak dava açmıştır. Mahkemece yapılan yargılama sonunda; davanın reddine ve çekişmeli parselin tesbit gibi tesciline karar verilmiş; hüküm, davacı Necati tarafından temyiz edilmiştir.

Taşınmazın öncesinin davacının miras bırakanı Emine’ye ait olduğu tartışmasızdır. Davalı savunmalarında açıkça menkul mal niteliğinde bulunan taşınmazı davacıya verdiği ödünç paraya karşılık rehin aldığını bildirmiştir. Rehin malın mülkiyetinin alacaklıya geçmesini öngören her türlü şart geçersizdir. (Türk Kanunu Medenisi 788, Türk Medeni Kanunu madde 873/2) Kanunların açık hükmü karşısında davalının zilyetliğin asli zilyetlik olarak kabulü mümkün değildir. Fer’i zilyetlik ise zilyetlikle iktisap sağlamaz. Alacaklı verdiği paranın istirdadı için dava açmakta muhtar bulunmaktadır. …”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

VII. Rehin nasıl nakde tahvil olunur?

Madde 788

Borçlu, borçlarını ödemediği surette alacaklı gayrimenkulün semeninden alacağını istifa eder. Borçlu, borcunu tediye etmediği surette alacaklıya gayrimenkulü temellük etmek salâhiyeti veren her türlü mukavele batıldır. Aynı alacak için birden ziyade gayri menkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeğe mecburdur. Bununla beraber icra memuru, ancak satışı¹ zaruri olanlarını satar.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 788 inci maddesini karşılamaktadır.

Madde 1984 tarihli Öntasarının 791 inci maddesinden aynen alınmıştır. İsviçre Medenî Kanununun 816 ncı maddesine uygun olarak üç fıkra hâline getirilmiştir.

Bu maddeyle rehinli alacaklıya, sadece rehni icra vasıtasıyla paraya çevirtip alacağını bu satış parasından öncelikle tahsil etme hakkı verildiği, alacak birden fazla taşınmazla güvence altına alınsa bile, alacaklının bunların ayrı ayrı satışını isteyemeyeceği, hepsinin birlikte satışını istemesinin zorunlu olduğu, fakat icra memurunun bunlardan sadece alacak için yeterli ve gerekli olan taşınmazların satışını yapabileceği, alacaklıya bunların ötesinde haklar verilmediği, özellikle borcun ifa edilmemesi hâlinde rehin konusu taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceği hususunda önceden yapılacak sözleşmelerin geçersiz olacağı yani temellük yasağı (lex commissoria) belirtilmektedir.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

V-) Yararlanılabilecek Monografiler:

İlhan Helvacı; Türk Medenî Kanununa Göre (Mürtehinin Merhunu Temellük) Lex Commissoria Yasağı, MK.m.788/c.2 ve MK.m.863, İstanbul, 1997.

Onur K. Günel; Lex Commissoria Yasağı, Ankara, 1998.