A. Amaç ve nitelik
İkinci Ayırım 1
İpotek
A. Amaç ve nitelik
Madde 881 - Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.
İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.
I-) Yargı Kararları:
1-) Y. 14. HD, T: 04.04.2006, E: 2005/10091, K: 2006/3931:
“… İpotek, kişisel bir alacağı temin etmek için kurulan ve kıymetli evraka bağlanmayan bir rehin hakkıdır. İpotek, alacağa bağlı fer’i bir sınırlı ayni hak olup, eğer mevcut bir alacak için kurulmuşsa, alacağın geçerli olması gerekir. Alacak doğmamışsa, hukuki nedeni dolayısıyla batılsa (BK.19/11, 20/1)ipotek tescil edilse de hüküm ifade etmez, paraya çevirme yetkisi vermez, buna mukabil, ipoteğin tescil edilmiş olması da alacağın geçerli olarak varlığına bir karine teşkil etmez. Yani ipotek ancak geçerli bir alacağı temin etmek üzere kurulabilir. ...
Az yukarıda da açıklandığı üzere; bir alacağı temin etmek üzere konulan ipotek, alacağın varlığını belgelemez. Alacak, ipotekten bağımsızdır. Alacağın doğumu, muaccel olması veya son bulması kendi özel kurallarına tabidir. Başka bir deyişle, kendisini temin etmek için bir ipotek kurulmasaydı, hangi sözleşme ve kanun hükümlerine tabi olacak idi ise, ipotekle temin edildikten sonra da (zamanaşımı hariç) aynı hükümlere bağlı kalır. Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından alacaklıya verilen onaylı ipotek belgesi alacağın varlığını ve miktarını kanıtlamaz. Bu belge kıymetli evrak niteliğini taşımaz. Sadece taraflar arasındaki bir alacak ilişkisini, dolayısıyla alacaklı lehine bir ipotek kurulduğunu belgeler. İpotek, alacağın bir fer’i olduğu için alacakla birlikte doğar ve onunla birlikte son bulur.
... Tüm bu anlatımlar ve dosya kapsamı ile ipotek senedinin dayanağını oluşturan karz ilişkisinin bulunmadığı sabit olup, ipoteğin, ancak geçerli bir alacağı … teminat … altına alması mümkün olabileceğinden, davanın kabulü yerine yazılı gerekçe ile reddine karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerektirmiştir. … ”
2-) Y. 21. HD, T: 25.04.2005, E: 2005/1150, K: 2005/4255:
“... Davacıya ait gayrimenkulun (fabrika binası) borçlunun borçlarına karşılık teminat olarak gösterilebilmesi ve buna ilişkin hukuki işlemin geçerli olması için M.K’nun 881-887 maddelerinde öngörüldüğü şekilde ipotek şeklinde yapılmalıdır. Gerçekten M.K.’nun 881. maddesinde “halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir” denilmek suretiyle ipoteğin amaç ve niteliği belirtilmiştir. Bu bağlamda ipotek, kişisel bir alacak için tesis edilen, kıymetli evraka bağlı olmayan ve yalnız teminat fonksiyonu ifa eden taşınmaz rehin hakkıdır. ...”
Not: Kararın diğer kısmı için bkz. madde 856.
3-) Y. 12. HD, T: 25.01.2005, E: 2004/24278, K: 2005/977:
“… T.M.K.nun 851. madde (eski M.K. 766 m.) hükmü gereğince; üst sınır ipoteği, ipoteğin kurulması anında mevcut olmayan ancak ileride oluşacak veya oluşması muhtemel bir alacağın taraflarca belirlenen limit içinde taşınmazla güvence altına alınmasıdır. Bu haliyle üst sınır ipoteğinde, ipoteğin tesisi anında asıl alacak ortada yoktur, ileride oluşacak veya oluşması muhtemeldir. Bir başka anlatımla ileride oluşacak ve oluşması muhtemel asıl alacak taraflarca belirlenen limit dâhilinde taşınmaz güvencesine alınmaktadır. Bu nedenledir ki ileride vücut bulacak ana borç, ana borca eklenecek faizler, icra takip giderleri tamamı belirlenen limit dâhilinde kalmaktadır. Taşınmaz malikinin ipotek veren sıfatı yanında aynı zamanda ipotek borçlusu olması da yukarıda açıklanan kuralları değiştirmez. Şöyle ki; ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takipte tüm borcun kabul edilmiş olması durumunda dahi taşınmazın sorumlu olduğu miktar limit ipoteğinde belirlenen meblağ ile sınırlıdır. Bu kurallar ışığında somut olayın incelenmesinde; 253 ada 6 parsel nolu taşınmaz maliki İbrahim Hakkı Şişman’ın anılan taşınmaz üzerinde 40 milyar TL bedelle taşınmazını (limit ipoteği) ipotek ettiği görülmüştür. Bu kişi hakkında yapılan ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte 213.289.525.491.- TL borç kabul edilmiş ve 2001/18099 Esas sayılı dosyada başka taşınmazların da ipoteğin paraya çevrilmesine konu edildiği tesbit olunmuştur. Bu aşamada anılan taşınmazın Bakırköy 6. İcra Müdürlüğünün 2001/6206 Esas sayılı dosyada genel haciz yolu ile yapılan takip sonucu 20.4.2004 tarihinde gerçekleştirilen ihalede 79.800.000.000.- TL’ye ihale olunduğu ve tüm ihale bedelinin İstanbul 2. İcra Müdürlüğünün 2001/18099 Esas sayılı dosyasına gönderildiği görülmüştür. İstanbul İcra Müdürlüğünce az yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda taşınmazın limitle sınırlı olarak ipotek edildiği nazara alınarak dosya alacaklısına 40 milyar TL ödeme yap(ıl)masında yasaya uymayan bir yön yoktur. Mahkemece İcra Müdürlüğü işlemine yönelik şikâyetin reddiyle, talep halinde bakiye satış bedelinin satışın yapıldığı dosyaya gönderilmesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçelerle İcra Müdürü işleminin iptaline karar verilmesi isabetsizdir. …”
4-) Y. 12. HD, T: 14.09.2004, E: 2004/14525, K: 2004/19248:
“… Şikâyetçi Gülser Özen, borçlu Nurettin’in Halk Bankasından aldığı Kobi kredisi için bir adet taşınmazını ipotek etmiştir. Kredi sözleşmesinde müteselsil borçlu ya da kefili değildir. Sorumluluğu ayni olup, gayrimenkulle sınırlıdır. Şahsi sorumluluğu yoktur. Taşınmaz da satıldığı için şikâyetçi malik aleyhinde şahsen sorumlu imiş gibi takibe devam edilemez. Mahkemenin kredinin müşterek-müteselsil borçlusu olduğu yönündeki tesbiti yanlıştır. Bu nedenlerle mahkemece şikâyetin kabul edilerek davacı aleyhindeki takibin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile hüküm tesisi isabetsizdir. …”
II-) Türk Kanunu Medenîsi:
A GAYESİ VE MAHİYETİ
Madde 796
Halen mevcut veya ileride vücut bulacak yahut vücut bulması muhtemel olan her hangi bir alacağın temini için, ipotek tesis olunabilir.
Bu suretle takyit edilen gayri menkul, borçlunun kendi mülkü olmak lâzım değildir.
III-) Madde Gerekçesi:
Yürürlükteki Kanunun 796 ncı maddesini karşılamaktadır.
Maddeyle hangi alacaklar için ipotek tesis edilebileceği ve rehin konusu taşınmazın borçluya ait olması zorunluluğu olmadığı hususları düzenlenmiştir. İpotekle güvence altına alınacak alacağın rehnin tesisi anında mevcut olması aranmamış, ilerde doğması olasılığının olması dahi yeterli görülmüştür. Alacağın şarta bağlı olup olmaması da bu bakımdan önem taşımamaktadır.
IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:
1-) ZGB:
Zweiter Abschnitt: Die Grundpfandverschreibung
A. Zweck und Gestalt
Art. 824
1 Durch die Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder zukünftige oder bloss mögliche Forderung pfandrechtlich sichergestellt werden.
2 Das verpfändete Grundstück braucht nicht Eigentum des Schuldners zu sein.
2-) CCS:
Chapitre II: De l’hypothèque
A. But et nature
Art. 824
1 L’hypothèque peut être constituée pour sûreté d’une créance quelconque, actuelle, future ou simplement éventuelle.
2 L’immeuble grevé peut ne pas appartenir au débiteur.
V-) Yararlanılabilecek Monografiler:
Yeşim Gülekli; İpoteğin Taşınmaz ve Alacak Açısından Kapsamı, İstanbul, 1992.
Yavuz Selim Şener; Türk Hukukunda İpotek ve Uygulaması, İstanbul, 2005.
İlhan Helvacı; Eski Medeni Kanunumuzla Karşılaştırmalı Olarak Türk Medenî Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı, İstanbul, 2008.
Ali Cem Budak; İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip, İstanbul, 2008.
Gülen Sinem Tek; Ulaşım Araçlarının İpoteği, İstanbul, 2012.
1 İkinci Ayırım Türk Kanunu Medenîsi’nde “İkinci Fasıl / İpotek” şeklinde idi.