Madde 883

II. Sona erme

1. İpoteğin terkinini isteme hakkı

Madde 883 - Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.

“İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.” ¹

I-) Yargı Kararları:

1-) AYM, T: 26.07.2023, E: 2022/128, K: 2023/136:

Türk Medenî Kanunu’nun 883. maddesinin 2. fıkrasının, Anayasa’nın 2., 5. ve 35. maddelerine aykırı olduğu iddia edilmiştir. Bu itiraz Anayasa Mahkemesinin T: 26.07.2023, E: 2022/128, K: 2023/136 sayılı kararı ile reddedilmiştir:

“... B. Anlam ve Kapsam

10. İtiraz konusu kural, ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipoteğin, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edileceğini öngörmektedir.

11. 4721 sayılı Kanun’un 883. maddesinin birinci fıkrasında da alacak sona erince ipotekli taşınmazın malikinin, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebileceği hükme bağlanmıştır. Böylece itiraz konusu kural gereği süreli ipoteklerde alacak sona ermese dahi ipotek süresinin sona ermesiyle taşınmaz maliki alacaklının bu konuda bir işlem yapmasını beklemeden ipoteği terkin ettirebilecektir.

12. 2004 sayılı Kanun’un 150/c maddesinde ise icra memurunun, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecbur olduğu, tapu memurunun, durumu taşınmazın siciline şerh vereceği, taşınmazı bu şerh tarihinden sonra kazananlara icra veya ödeme emrinin tebliğ olunmayacağı belirtilmektedir.

13. Taraflarca sözleşme özgürlüğü çerçevesinde ipoteğin kararlaştırılmış bir süre için kurulması, belirlenmiş süre içinde doğmuş ve doğacak alacakların güvence altına alınmasını, bu güvencenin zaman bakımından sınırlanmasını, sürenin sona ermesiyle ipoteğin şekli ve maddi anlamda sona ermesi anlamına gelmektedir. Böylece düzenleme öncesinde olduğu gibi ipoteğin terkini için alacaklının talebi aranmayacak ve malikin ipoteğin terkini için ayrıca dava açmasına gerek kalmayacaktır.

14. Kuralda öngörülen otuz günlük süre, kuralda açıkça belirtilmemekle birlikte alacaklının takip yapması için tanınan ek bir süre değil, icra memurunun ipotek süresi dolmadan alacaklının yaptığı takibi bildirmekle yükümlü olduğu süredir. Dolayısıyla kural, ipotek süresi dolmadan başlatılan takip üzerine anılan Kanun’un 150/c maddesi çerçevesinde yapılan bildirimin ipotek süresinin dolmasından sonra tapu dairesine ulaşması hâlinde, bu esnada süresi dolan ipoteğin süre bitiminde hemen terkininin ipotek alacaklısı aleyhine oluşturacağı riski bertaraf etmeyi amaçlamaktadır. Bu nedenle kural ipoteğin terkinine süresinin dolmasından otuz gün sonra izin vermektedir.

…

C. İtirazların Gerekçeleri

 16. Başvuru kararlarında özetle; itiraz konusu kuralın eski tarihli ipotekler için uygulamada karşılaşılan sıkıntılar nedeniyle düzenlendiği, ancak yeni tarihli, yüksek miktarlı ve süreli bir ipoteğin otuz gün içinde takip yapılmaması ve 2004 sayılı Kanun’un 150/c maddesinde yer alan şerhin işlenmemesi nedeniyle bedelsiz olarak terkin edilmesinin alacaklının mülkiyet hakkını ortadan kaldırdığı, sınırlı bir ayni hak olan ipoteğin bir süreyle sınırlanamayacağı ve ipotekle güvence altına alınan alacağın zaman aşımına tabi olmayacağı gözetildiğinde kural uyarınca bedelsiz olarak terkin edilen ipotek nedeniyle alacağın teminatsız kalacağı, kural gereğince alacaklıya bilgi verilmeksizin ipoteğin kaldırılmasının alacaklıya otuz günlük kısa bir sürede takip ve şerhi işletme şeklinde bir yükümlülük öngördüğü, bu durumun mülkiyet hakkıyla bağdaşmadığı, 4721 sayılı Kanun’un 883. maddesinin birinci fıkrası ile kural arasında çelişkinin bulunduğu ve kuralın düzenlenmesinde kamu yararının bulunmadığı belirtilerek kuralın Anayasa’nın 2., 5, 13. ve 35. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

 Ç. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu

 17. Anayasa’nın 35. maddesinin birinci fıkrasında “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.” denilmek suretiyle mülkiyet hakkı güvenceye bağlanmıştır. Anayasa’nın anılan maddesiyle güvenceye bağlanan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır (AYM, E.2015/39, K.2015/62, 1/7/2015, § 20). Bu bağlamda mülk olarak değerlendirilmesi gerektiğinde kuşku bulunmayan menkul ve gayrimenkul mallar ile bunların üzerinde tesis edilen sınırlı ayni ve fikrî hakların yanı sıra icrası kabil olan her türlü alacak da mülkiyet hakkının kapsamına dâhildir (Mahmut Duran ve diğerleri, B. No: 2014/11441, 1/2/2017, § 60).

 …

 19. İtiraz konusu kuralda, ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 2004 sayılı Kanun’un 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipoteğin, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edileceği öngörülmektedir. İpotekle güvence altına alınan alacak Anayasa’nın 35. maddesi kapsamında mülk teşkil etmektedir. Alacağı güvence altına alan ipoteğin sona erdirilmesi ise alacaklının mülkiyet hakkına müdahale oluşturmaktadır.

 20. Anayasa’nın söz konusu maddesi ile mülkiyet hakkına temas eden diğer hükümleri birlikte değerlendirildiğinde Anayasa’nın mülkiyet hakkına müdahaleyle ilgili üç düzenleme içerdiği görülmektedir. Buna göre Anayasa’nın 35. maddesinin birinci fıkrasında herkesin mülkiyet hakkına sahip olduğu belirtilmek suretiyle mülkten barışçıl yararlanma hakkına yer verilmiş, ikinci fıkrasında da mülkten barışçıl yararlanma hakkına müdahalenin çerçevesi belirlenmiştir. …

 21. İtiraz konusu kuralla düzenlenen otuz günlük süre, süreli olarak kurulan ipoteklerde, icra memurunun ipotek süresi dolmadan alacaklının yaptığı takibi bildirmekle yükümlü olduğu süredir. Söz konusu sürede 2004 sayılı Kanun’un 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilecektir. İpoteğin terkini biçimindeki müdahale alacağın güvencelerinden birini ortadan kaldırdığından mülkten barışçıl yararlanma kapsamında incelenmesi gereken bir müdahaledir.

 22. Anayasa’nın 13. maddesinde “Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.” denilmiştir. Buna göre mülkiyet hakkına sınırlama getiren düzenlemelerin kanunla yapılması, Anayasa’da öngörülen sınırlama sebebine ve ölçülülük ilkesine uygun olması gerekir.

 23. Bu bağlamda Anayasa Mahkemesinin sıkça vurguladığı gibi temel hakları sınırlayan kanunun şeklen var olması yeterli olmayıp yasal kuralların keyfîliğe izin vermeyecek şekilde belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir düzenlemeler niteliğinde olması gerekir.

 …

 25. Kuralla, süreli ipoteğin terkininin hangi şartlarda ve nasıl gerçekleşeceğinin herhangi bir tereddüde yer vermeyecek şekilde açık ve net biçimde düzenlendiği gözetildiğinde kuralın kanunilik şartını sağladığı sonucuna ulaşılmıştır.

 …

 27. İtiraz konusu kuralın gerekçesi “…yapılan değişiklik ile; Devletin sorumluluğu altındaki tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını sağlamak amacıyla tapu siciline süreli olarak tescil edilmiş olan ipoteklerin, süresinin sona ermesi ve madde metninde belirtilen şartların oluşması halinde malikin talebiyle terkininin sağlanabilmesine yönelik düzenleme yapılması öngörülmektedir.” Şeklindedir. Kuralın gerekçesi de gözetildiğinde kuralla devletin sorumluluğu altındaki tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasının sağlanmasının ve bu suretle ipotek süresince tapu siciline duyulan güvenle takip başlatan alacaklıların ve iyi niyetli üçüncü kişilerin menfaatlerinin korunmasının amaçlandığı anlaşılmaktadır. Bu itibarla kuralın kamu yararını sağlamaya yönelik olduğu kanaatine ulaşılmıştır.

 28. Diğer yandan Anayasa’nın 13. maddesi uyarınca sınırlamanın ölçülü olup olmadığının da değerlendirilmesi gerekir. Ölçülülük ilkesi elverişlilik, gereklilik ve orantılılık olmak üzere üç alt ilkeden oluşmaktadır. Elverişlilik öngörülen müdahalenin ulaşılmak istenen amacı gerçekleştirmeye elverişli olmasını, gereklilik ulaşılmak istenen amaç bakımından müdahalenin zorunlu olmasını yani aynı amaca daha hafif bir müdahale ile ulaşılmasının mümkün olmamasını, orantılılık ise bireyin hakkına yapılan müdahale ile ulaşılmak istenen amaç arasında makul bir dengenin gözetilmesi gerekliliğini ifade etmektedir. Öngörülen tedbirin, maliki ulaşılmak istenen kamu yararı karşısında olağan dışı ve aşırı bir yük altına sokması durumunda müdahalenin orantılı ve dolayısıyla ölçülü olduğundan söz edilemez.

 29. Süreli ipoteğin süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde 2004 sayılı Kanun’un 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipoteğin malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilmesinin, süresi biten ipoteğin maddi ve şekli anlamda sona erdiği gözetildiğinde tapu sicillerinin düzenli tutulması şeklindeki meşru amaca ulaşılması bakımından elverişli olmadığı söylenemez.

 30. Kuralla, süreli ipoteğin süresinin bitiminin ardından terkin işlemi için alacaklının talebinin aranmamasının ve malikin ipoteğin terkini için ayrıca dava açmak zorunda bırakılmamasının süreli ipoteğin süresinin bitimiyle hükmünü yitirdiği gözetildiğinde kuralın öngördüğü sınırlamanın söz konusu meşru amaca ulaşmak bakımından gerekli olmadığı söylenemez.

 …

 32. Kuralla süreli ipoteğin terkini düzenlenmektedir. İpoteğin süresi tarafların kendi serbest rızalarıyla oluşturdukları bir sözleşmeye dayanarak belirlendiğinden bu sözleşmenin süresinin bitiminden sonra ipoteğin terkin edilmesi işin doğası gereğidir. Alacaklı daha uzun süreli veya süresiz ipotek tesis etme veya ipotek süresi dolmadan önce ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurma imkanlarına sahipken bunları yapmaması karşısında, lehine kurulan ipoteğin akdettiği sözleşmenin bir sonucu olarak belirli bir süre sonra sona ermesine katlanması alacaklıya aşırı külfet yüklemez. Kaldı ki alacaklının alacağını genel hükümlere göre tahsil etmesinin önünde kanuni bir engel de bulunmamaktadır. İpotek borçlusunun katlanmak zorunda kaldığı husus ise alacaklıya süresi dolan ipoteğe dayalı olarak takip yapma imkânı sağlanması değil, ipotek süresi dolduktan sonraki otuz gün içinde ipoteği hemen kaldırtamayacak olmasından ibarettir. Alacaklı ise ipotek süresi dolduktan sonra takip başlatma imkânına sahip kılınmamakta, otuz günlük süre içinde ipoteğin kaldırılmayacak olması nedeniyle, ipotek süresi içinde takip başlatmış olması durumunda ipotek süresi bittikten hemen sonra, Kanun’un 150/c maddesinde yer alan şerh konulmadan, taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilme ihtimali gibi olumsuz sonuçlardan korunmuş olmaktadır.

 33. Açıklanan nedenlerle kural, Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine aykırı değildir. İtirazın reddi gerekir. ...” (RG. 19.10.2023; S. 32344).

2-) Y. 19. HD, T: 12.05.2011, E: 2010/13115, K: 2011/6653:

“… Davacı şirkete ait taşınmaz 29.11.2005 tarihinde dava dışı H...Ltd. Şti. nin davalı şirketten almış ve alacağı malların teminatını teşkil etmek üzere 200.000.-TL limit ile ipotek edilmiştir.

Davacı şirket ortağı olan L.D. ile dava dışı M.F.K. arasında imzalanan 21.11.2009 tarihli şirket hissesi devrine ilişkin sözleşmede davalı şirket taraf değildir. Bu sebeple bu sözleşmede M.F.K.’nin davalı şirkete kendi taşınmazını ipotek etmesi karşılığında davacıya ait taşınmaz üzerindeki davalı ipoteğinin kaldırılmasına ilişkin madde davalı şirketi bağlamaz. Dolayısıyla M.F.K.’nin 29.01.2009 tarihinde davalı şirket lehine ipotek tesis etmiş olması davacı şirket taşınmazı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını temin etmez. …”

3-) Y. 14. HD, T: 25.10.2005, E: 2005/5926, K: 2005/9546:

“… Dava, taşınmaz kaydı üzerine usulsüz konulan ipoteğin terkini istemine ilişkindir. Davacı, şirkete ait taşınmaz üzerine ipotek tesis ettirme yetkisini de içeren noterde düzenlenmiş vekaletnamenin vekilin azli nedeniyle hukuki değerini yitirdiğini, buna dayanılarak yapılan işlemlerin geçersizliğini ileri sürmektedir. Davalı ise iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu savunmaktadır.

… Somut olaya döndüğümüzde, davacı şirket Yaşar Şaylan’a noterde düzenlenmiş ipotek koyma yetkisini de içeren vekâletname vererek onu vekil tayin etmiştir. Ancak, daha sonra yine noter aracılığı ile vekâletten azletmiş ve bunu Yaşar Şaylan’a usulüne uygun olarak tebliğ ettirmiştir. Yaşar Şaylan ise vekâlet görevinin sona erdiğini bile bile davacıyı zararlandırmak kastı ile vekâletnameyi Vedat Şaylan’a tevkil etmiş bu kişide davalı ile ipotek sözleşmesi yapmıştır.

... Eldeki davada da tapu sicil müdürlüğünde yasanın aradığı geçerlilik koşuluna uygun, karşılıklı uygun iradeleri içeren ipotek sözleşmesi kurulmuştur. Sözleşmede borçlu tarafı vekâlet görevi sona eren vekilin tevkil yoluyla yetkili kıldığı kişi temsil etmiştir. İlk vekâlet verilen kişi vekâletnameden azil keyfiyeti kendisine bildirilmesine rağmen, bu vekâletnamedeki tevkil yetkisini kullanarak, hukuken bağlayıcılığı kalmayan vekâletnameyi tevkil etmiştir. Bu durumda tevkil ile oluşan vekâletnamenin önceki vekâlet ilişkisini sona erdiren asili bağlaması söz konusu olamaz, ancak tapuda onun adına işlem yapılmış olup bu vekâletsiz iş görme olarak nitelendirilebilir. Dış ilişkiyi oluşturan kişinin temsil yetkisinin bulunmaması az yukarıda açıklanan akdin tamamlanabilir unsurlarındandır. Borç altına sokulan kişinin onayı ile ipotek sözleşmesi geçerli hale diğer bir anlatımla taraflarını bağlayıcı hale gelebilir. Davacının sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek eldeki davayı açması karşısında sözleşmedeki tamamlanması gereken eksikliğin giderilmeyeceği açıktır.

Sonuç olarak, davacının vekile ve üçüncü kişilere bildirerek ortadan kaldırdığı vekâlet ilişkine dayanılarak kurulan ipotek sözleşmesinde hem temsilcinin temsil yetkisinin bulunmaması bu nedenle tarafları arasında bağlayıcı olmadığı hem de, üçüncü kişiye azlin bildirimi noktasında bu yükümlülüğünü yerine getiren asili bağlayıcı bulunmadığı gerekçeleri ile davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçelerle red kararı verilmesi doğru değildir. …”

4-) Y. 11. HD, T: 25.03.2004, E: 2003/8323, K: 2004/3070:

“… Dava, davacıların davalı bankaya olan kredi borcu bakiyesinin davacı tarafın kiracısı olan diğer davalının, kira borcuna mahsuben öde … mesi nedeniyle kredi güvencesi ipoteğin konusuz kaldığı iddiası ile davalı bankaca diğer davalıya temlik edilen ipoteğin fekki istemine ilişkindir.

Davalılar arasında düzenlenen 19.06.2000 tarihli temlik sözleşmesiyle davacıların kredi borcunun kiracısı davalı D. Turistik Tesisleri A.Ş. tarafından ödenmesi karşılığında kredi borcu için davacılarca banka lehine birinci ve ikinci sırada tesis edilen ipoteklerin anılan davalıya temliki kararlaştırılmıştır. Bu işlemle doğrudan bağlantılı olarak davacılar ile davalı kiracı arasında imzalanan tarihsiz tutanakla da, kredi borcunun kiracı tarafından ödenmesi nedeniyle davalı kiracı tarafından kira sözleşmesi yapılırken keşide edilerek kiralayanlara verilen senetlerden toplam 1.4109.000 DM bedelli 21 adedinin erken ödenen kira bedeline mahsuben kiracıya iade edildiği belirtilmiştir. Bu tutanağın geçerliliğine ve imzaların sıhhatine itiraz edilmemiş, esasen kiracının ödemesinin başka bir hukuki nedene dayandığı da ileri sürülmemiştir.

Bu durumda, bakiye kredi borcunun davalılardan D. Turistik Tesisleri A.Ş. tarafından davacı tarafa olan ileriye dönük kira borçlarına mahsuben ve iskontolu ödeme yerine geçmek üzere 939.6579 DM ve 11.932.543.000 TL olarak ödenmiş olduğu kuşkusuzdur. Böyle bir ödeme, kredi borcunu ifa uğruna yapılmış bir ödeme olduğuna göre, kredi borcu için banka lehine tesis edilen ipoteğin davalı kiracıya temlikinin hukuki dayanağı yoktur. İpoteğin temliki ile kira ilişkisi sonuna kadar kiracılık sıfatının güvencesi olarak devam edeceği yönündeki yorum temelsizdir. O halde, banka kredi sözleşmesi sona erdiğine ve davalı kiracının yaptığı ödemenin davacılarla olan kira sözleşmesinden doğan edimin yerine getirilmesi anlamı taşıdığına göre, davanın reddi gerekirken yazılı gerekçelerle aksi sonuca varılması doğru görülmemiştir. …”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

II. Alacağın sukutu

1- Kaydın terkini

Madde 798

Takyit edilmiş olan gayri menkulün maliki, alacağın sukutu halinde, tapu sicillindeki kaydın terkinini alacaklıdan istiyebilir.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 798 inci maddesini karşılamaktadır.

Maddeyle alacağın sona ermesinin, rehnin de otomatik olarak sona ermesine yol açması kabul olunmamış, alacak sona ermiş ise, alacaklıya ipoteğin terkinini talep hakkı verilmiştir. Bu sebeple mevcut bir ipotek ancak alacağın sona ermesi ve ipoteğin tapu kütüğünden terkini ile ortadan kalkmaktadır.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

---

¹  Hükmün ikinci fıkrası, 10.07.2019 tarihli ve 30827 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanan 7181 sayılı ve 04.07.2019 tarihli Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 19. maddesi gereğince madde metnine eklenmiştir. 7181 sayılı Kanun’un 28. maddesinin a. bendi uyarınca, hükmün ikinci fıkrasının 01.01.2020 tarihinde yürürlüğe girmesine karar verilmiştir.