Madde 1023

2. İyiniyetli üçüncü kişilere karşı

Madde 1023 - Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

I-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 27.12.1939, E: 1939/11, K: 1939/60:

“… Bir kimsenin bir gayri menkul aynî hak üzerinde muteber bir temlikî tasarrufta bulunabilmesi Kanunu Medeni’nin 633 üncü maddesinin son fıkrasına göre gayri menkulun o kimseye intikal ve tescil merasiminin ikmal edilmiş olmasına mütevakkıftır.

İntikal ve ferağ muamelelerinin her ikisi için sicil muhafızına yani tapu memuruna bir ilmühaber ibraz edilmiş olması fariğ lehine intikal muamelesinin mefruğunleh namına ferağ ve tescil muamelesine tekaddüm etmesi zaruretini ortadan kaldırmaz. Tapu memurunun intikali gösterdiği aynı zamanda ve aynı sahifede ferağ muamelesini yürütmüş olması halinde de mefruğunlehin iktisabı tapu sicilindeki kayda istinad etmiş demektir. Gayrimenkul mülkiyetini veya diğer ayni bir hakkı bu suretle ve hüsnü niyetle iktisabeden kimse meskûr kanunun 931 inci maddesi hükümlerinden istifade edebilir.

Mücerred iki muamelenin hatta ikiden ziyade muamelenin bir ilmühaber üzerine ve aynı günde yapılmış olmasından dolayı bu istifade hakkı selbedilmeyip iktisabının iptali için sui niyetle hareket etmiş olduğunun sübutu lâzımdır.” (RG. 16.05.1940; S: 4510).

2-) YİBK, T: 03.02.1943, E: 1942/7, K: 1943/8:

“… Gayrimenkul sicilinde malik olarak kayıtlı bulunan bir şahıstan bu kayda hüsnü niyetle istinat ederek mülkiyet iktisabettiğini iddia eden üçüncü şahsa karşı istinad olunan kaydın esasında lüzum ifade etmiyen bir akde dayandığını veya tescildeki herhangi bir yolsuzluğun mevcudiyetini ispat etmek Kanunu Medeninin 932 inci maddesi hükmünün tatbikini istilzam edemeyip üçüncü şahsın keyfiyeti iktisap zamanında bilir veya bilmesi lâzım gelir olduğunun ispatı lâzım geldiğinde şüphe yoktur. Gerçi sicildeki kayıtlar ve şerhler veya sicil muhafızının o işe ait dosyasındaki müsbit varakalar mezkûr kanunun 928 inci maddesi mucibince alâkalı üçüncü şahıs tarafından görülüp tetkik edilebilirse de salâhiyetli memurun tefviz kararına müstenit olan tescil talebi tezkeresinin ve bu tezkere üzerine bayii namına yapılmış olan tescilin sıhhatinden şüphe etmeyip kayda itimat etmek üçüncü şahsın hakkıdır. Çünkü 1771 sayılı kanunun dördüncü maddesi 1331 tarihli Kanun’un tâyin ettiği müddet içinde tefevvüze esas olan vesikalarını vermiş, fakat muameleyi ikmâl ettirememiş olanların haklarını mahfuz tutmaktadır. Üçüncü şahıs bayiin hazinenin tefvizi üzerine sicilde malik sıfatiyle kaydedilmiş olmasının ve bunun mesnedi olan tefviz hakkındaki tescil talebinin ve tefviz kararının zikri geçen 1771 sayılı kanun hükümlerine uygun olup olmadığını tetkikle mükellef tutulamaz. Çünkü bu malûmat ne sicilde ne de evrakı müsbitesi olan tescil talebi tezkeresinde mevcut değildir. Hazinenin mümessili vâki olan tefvizden bahsiyle tezkere yazmış ve sicil muhafızı bu tezkereye istinatla tescil yapmıştır. Üçüncü şahıs tefviz kararındaki yolsuzluğu kararın tarihini tetkik ederek öğrenmeliydi yolunda bir mütalâa hadiselerde bu sebeple de varit görülemez. Zaten bu hadiselerde tefviz kararının müsbit varakalarını havi dosya sicil muhafızlığına tevdi edilmemiş ve ancak üçüncü şahsa yapılan satıştan sonraki bir tarihte tefvizin batıl olduğu vali tarafından kararın altına yazılmış bulunmaktadır. Sicille henüz verilmemiş olan dosyanın iskân dairesine veya diğer idari makamlara müracaatla tetkik edilmesine Kanunu Medeninin yukarda bahsi geçen 928 inci maddesi müsait değildir. Mezkûr madde sicil muhafızlığında mevcut olan müsbit varakalar hakkındadır. Üçüncü şahıs idari makama satış sırasında müracaat etmiş olsaydı bile o sırada henüz tefviz kararı iptal edilmemiş olduğundan kararın muteber olmadığı hakkında bir cevap almış olacağı da şüpheli görülür. Kaldı ki üçüncü şahsa Medeni Kanun bu kadar geniş bir mükellefiyet tahmil etmediği gibi 1771 sayılı kanun dahi yukarda beyan edildiği gibi bazı hallerde tahsisleri muteber tuttuğu için üçüncü şahıs emsali hadiselerde tefviz kararının yolunda olup olmadığını bilmek mevkiinde ve bunu anlamak için lâzım gelen tahkikat ve tetkikatı yapmak kudretinde değildir. Onun için mümasil dâvalarda üçüncü şahsın yolsuzluk keyfiyetini bilerek iktisapta bulunduğunun dâvacı hazine tarafından usulü dairesinde isbat edilmesi lüzumuna ve bu husus Hazine tarafından iddia ve ispat edilmedikçe mücerret 1771 sayılı kanunun hükümlerini herkesin bilmesi lâzımgeldiği faraziyesine istinat edilerek üçüncü şahsın Kanunu Medeninin 931 inci maddesine istinat etmek hakkı reddolunamıyacağına … karar verildi.” (RG. 05.04.1943; S: 5373).

3-) YİBK, T: 08.11.1991, E: 1990/4, K: 1991/3:

“… Medeni Kanun’un “tapu sicilindeki kayda hüsnüniyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer bir aynî hak iktisap edenin bu iktisabı muteber olur” biçimindeki 931. maddesi, aynı Kanunun iyi niyete ilişkin ana kuralı içeren 3. maddesi doğrultusunda özel bir düzenlemeyi öngörmektedir. 931. maddeye göre tescil herhangi bir nedenle yolsuz da olsa, yani hak sahibi ya da hakkın konu ve kapsamı bakımından gerçeği yansıtmasa bile, mülkiyet veya başka bir aynî hak iktisap eden üçüncü şahsın, iyi niyetli olması şartıyla bu iktisabı geçerlidir.

Öğreti ve yargısal kararlarda, Medeni Kanun’un “Bir hakkın doğumu için kanunen hüsnüniyet şart kılınan hallerde asıl olan onun vücududur. Ancak icabı hale göre kendisinden beklenen ihtimamı sarfetmeyen kimse hüsnüniyet iddiasında bulunamaz” biçimindeki 3. maddesi gözönünde tutularak iyi niyet, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesi, şeklinde tanımlanmaktadır. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere iyi niyet, kanunda öngörülen hallerde hakkın iktisabı için gerekli bir koşuldur. Medeni Kanun’un 931. maddesi açısından da iyi niyet, aynı etkiye sahiptir; varlığı halinde aynî hak iktisabı geçerli olacak, aksi halde olmayacaktır.

Tescilin yolsuz olmasına karşın, iyi niyetli üçüncü kişinin korunması, tapu siciline güvenilerek yapılan işlemlerde zarara uğranmasını önlemek düşüncesine dayanır ki bu da, doğal olarak gerçek hak sahibinin hakkından yoksun bırakılmasına neden olur. Medeni Kanun’un 932. maddesi de, “Bir aynî hak, tapu siciline yolsuz olarak kaydedilmişse, bunu bilen veya bilmesi lâzım gelen üçüncü şahıs bu tescile istinat edemez” kuralı ile, 931. maddede öngörülen iyi niyet koşuluna, bu kez olumsuz biçimde yer vermiştir. Bütün bu hükümler Yasa Koyucunun, iyi niyetli kişi ile asıl hak sahibi arasındaki menfaat ça(t)ışmasında tercihini iyi niyetli kişi yararına kullandığını göstermektedir. Devletin sorumluluğu altında ve memurları tarafından tutulan ve aleniyet ilkesi gereği herkes tarafından incelenebilen siciller söz konusu olduğuna göre, bunlara güvenilerek girişimlerde bulunan ve aynî haklar elde eden kişilerin yasal himayeden yararlanmaları kadar doğal bir şey olamaz.

Medeni Kanun’un 931. maddesi ve bu arada tapu sicilinin müspet etkisi ve iyi niyet konuları hakkındaki bu genel açıklamalardan sonra, anılan madde uyarınca mülkiyet ya da diğer bir aynî hak iktisap eden üçüncü kişiye karşı, asıl hak sahibi tarafından açılan tapu iptali davalarında, kötü niyetin mahkemece re’sen nazara alınıp alınmayacağı sorununa gelince: 931. maddenin uygulanması ile ilgili bu tür davalarda davalı taraf tapu kütüğündeki yolsuz kayda dayanarak iktisapta bulunmuş bir üçüncü kişi olduğuna ve iktisabının da iyi niyetli olması koşuluna bağlı bulunduğuna göre; asıl hak sahibi tarafından ona karşı davanın açılması, yani husumetin yöneltilmesi, o kişinin 931. maddeden yararlanamayacağının ve yararlanmanın koşulunu oluşturan iyi niyetinin de bulunmadığının ileri sürüldüğü anlamını taşıdığı kuşkusuzdur. Böyle bir iddia bu tür davaların bünyesinde kural olarak mündemiçtir. Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet ya da diğer bir aynî hakkın yolsuz tescile rağmen sonraki satış ve işlemlerle bir ya da daha çok el değiştirmesine karşın, davanın tapuda hak sahibi gözüken kimseye karşı açılmasına başka bir anlam vermek olanağı yoktur. Bunun aksi bir yorum, hayatın olağan akışına uygun düşmez. Gerçekten asıl hak sahibi, tescilin hukuki bir sebebe dayanmadığını veya dayandığı hukuki sebebin geçerli olmadığını, yani ortada yolsuz bir tescilin bulunduğunu ve bu yolsuzluğun hakkın iktisabı anında bilindiğini ya da bilinmesi gerektiğini, başka bir anlatımla kötü niyetin mevcut olduğunu düşündüğü içindir ki, tapuda hak sahibi olarak adı yazılı üçüncü kişiye karşı davasını açmakla, bu yoldaki iradesini de açıklamış olmaktadır. Aksi halde, hem dava açmış ve hem de karşı tarafın kötü niyetli olduğunu düşünmemiş olacak ki, böyle bir varsayımın gerçekleşmesi olanağı yoktur. Bir dava özel bir yasa kuralına dayanılarak açılmış ve o kural uyarınca isteklerde bulunulmuş ise, o kuraldan hasım tarafın hukuki bir sonuç çıkarması için gerekli koşulun da gerçekleşmediğini dava dilekçesi ile ileri sürüldüğünün kabulü gerekir. Bir başka anlatımla dava açma iradesiyle kötü niyetin de iddia edildiği varsayılmalıdır.

Bir an için dava açma iradesinin aynî hak iktisap eden üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu iddiasını taşımadığı kabul edilse dahi iyi niyet, Medeni Kanun’un 931. maddesi uyarınca mülkiyet veya diğer bir aynî hakkın iktisabında kurucu bir unsur olduğu ve dolayısıyle iyi niyetin karşıtı kötü niyet de hakkın iktisabına engel teşkil eden bir itiraz niteliğinde bulunduğu için, yargılamanın her safhasında ileri sürülebilir.

Sonuç: Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmaz malı iktisap eden kimseye karşı Medenî Kanun’un 931. maddesinde öngörülen iyiniyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında, dava açma iradesinin iktisabın kötüniyete dayalı olduğu iddiasını da taşıdığına; kaldı ki öyle olmasa bile buradaki kötüniyet iddiasının hukuki mahiyeti itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan her zaman ileri sürülebileceğine … karar verildi.” (RG. 29.01.1992; S: 21126).

4-) YHGK, T: 01.06.2011, E: 2011/1-321, K: 2011/382:

“… Davacı vekili, davacının 1972 yılından bu yana Fransa’da ikamet ettiğini, davalılardan M. B. aracılığı ile davaya konu taşınmazı yatırım amacıyla satın aldığını, bu alış verişten dolayı davalıya senetler verdiğini, bu senetlerden dolayı borçlarını ödediğini, ancak yurt dışında yaşaması, davalıya güvenmesi gibi sebeplerle senetleri iade almadığını, bu durumu fırsat bilen davalının senetlerden bir tanesini Mersin 4. İcra Dairesi Müdürlüğü’nün 2000/5449 Esas sayılı dosyası ile icra takibine koyduğunu, tamamen usulsüz olarak yapılan tebligatlar ile davacıdan habersiz olarak yapılan ihale sonucunda taşınmazı yolsuz olarak, alacağına mahsuben satın aldığını, tebligatları aldığı belirtilen kişilerin davacının yeğenleri olmadığı gibi onları tanımadığını, davalı M.’ın iyiniyet karinesinden faydalanmak için de, daha sonra taşınmazı, olaylardan haberdar olan diğer davalılara aynı gün satış suretiyle devrettiğini, davacının taşınmazın satışından haberi olmadığından taşınmaza ilişkin vergileri de ödemeye devam ettiğini ileri sürerek, 7889 ada 2 parsel sayılı taşınmazın kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; ihalenin feshi nedenlerine dayalı olarak genel mahkemede tapu iptali, tescil istemi ile dava açılamayacağı, davacının tescilin yolsuz olduğu iddialarını da kanıtlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacının temyizi üzerine; mahkemece verilen karar önce onanmış; davacının karar düzeltme talebi üzerine bu kez, Özel Dairece; “Davacının, mülkiyetin nakli işlemlerinin yolsuz olduğu gerekçesiyle eldeki davayı açtığı, bu tür bir iddia sebebiyle davacının ihalenin usulsüzlüğünden bahisle icra iflas kanununun 134. maddesi hükmüne göre ihalenin feshi(ni) isteyebileceği gibi ihale sonucu edinilen mülkiyete dayalı, tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açmasına da yasal bir engelin mevcut olmadığı, böyle bir davada, takibe esas teşkil eden borç ilişkisinin doğru olmadığı, buna dayalı takibin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve davalıların değinilen aşamalarda usul ve yasaya aykırı bir davranışlarının bulunup bulunmadığının araştırılmasının zorunlu olduğu, ancak mahkemece ileri sürülen hukuki ihtilafın çözüm(ün)e yönelik, değinilen hususlarda bir araştırma yapılmadığı, hükme yeterli bir araştırma yapılıp, tamamlanması ondan sonra bir karar verilmesi gerektiği,” gerekçeleri ile hükümün bozulmasına, oybirliğiyle karar verilmiştir.

Yerel Mahkemece; önceki gerekçeler tekrar edilerek ve açıklanarak direnme kararı verilmiş; hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla H.G.K. önüne gelen uyuşmazlık; yolsuz tescile dayalı eldeki davada, bu tescilin dayanağını oluşturan ihalenin yapıldığı icra takibe esas teşkil eden borç ilişkisinin doğru olup olmadığı, buna dayalı takibin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve davalıların değinilen aşamalarda usul ve yasaya aykırı bir davranışlarının bulunup bulunmadığı hususları ile ihalenin feshi nedenlerinin araştırılmasının gerekip gerekmediği; daha önce davacının açtığı ihalenin feshi davasının icra mahkemesince süreden reddedilmiş olmasının bu nedenlerin ayrıca incelenmesine engel teşkil edip etmediği, noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle somut olayın ortaya konulmasında yarar vardır: …

Dava konusu 7889 ada, 2 parsel, 3498m2 arsa vasıflı taşınmazın evvelinde tam hisse ile davacı adına kayıtlı iken sonra icrada yapılan cebri satış ile el değiştirdiği, ardından da üçüncü kişilere satış yoluyla intikallerin gerçekleştiği ve davacının eldeki davayı icradan satın alana, onun sattığına, yine bu kişinin sattığı kişiye, en son da yine satış yoluyla satın alan malike karşı ve yolsuz tescile dayanarak açtığı belirgindir.

Davacının delil olarak dayandığı Mersin 4. İcra Dairesi Müdürlüğü’nün 2000/5449 Esas sayılı dosyasında; alacaklı M. B., borçlu A. R. K. aleyhine 28.512.741.000 TL toplam alacak için 19.10.1999 vade, 19.08.1999 keşide tarihli 170.000 F.F. bedelli senetteki borcuna istinaden icra işlemi başlatmış, davacı adına kayıtlı 7889 ada, 2 parsel, 3498 m2 arsa vasıflı taşınmaz üzerine 23.11.2000 tarihinde haciz şerhi işlenerek A. R. K. adına değişik adreslere tebligatlar gönderilmek suretiyle; alacaklı vekilinin, taşınmazın satışını talep etmesi üzerine de alacaklı M.B.’e 09.08.2001 tarihinde alacağına mahsuben 21.600.000 TL bedelle … ihalesi yapılmış ve kesinleşmekle de 28.12.2001 tarihinde 8495 yevmiye ile bu kişi adına tescil edilmiş; adına tescil yapılan M. B. tarafından da aynı gün (28.12.2001) ve 8496 yevmiye numara ile D.M.’ya satılmış; bu kişi tarafından 19.6.2003 tarihinde T. B.’na satılan taşınmaz, son olarak bu kişi tarafından 29.3.2004 tarihinde davalı N.G.’e satılmış ve bu kişi adına satış sureti ile kaydedilmiştir.

Yine delil olarak dayanılan Mersin 1. İcra Mahkemesi’nin 27.06.2006 tarih, 2006/369 E- 2006/568 K. sayılı dosyasında, eldeki davanın da davacısı olan, davacı/borçlu A. R. K., alacaklı M. B. aleyhine 13.4.2006 tarihinde ihalenin feshi talepli dava açmış; mahkemece, 27.06.2006 tarihinde verilen “İ.İ.K. nun 134/2 maddesine göre ihalenin feshinin, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenebileceği, aynı yasanın 6. fıkrasına göre şikayet müddetinin ihale tarihinden itibaren bir yılı geçemeyeceği, davacının bu süreyi geçirdikten sonra şikayetçi olduğu, şikayetin süresinde olmadığı gerekçeleri ile şikayetin reddine” ilişkin kararla dava sonuçlanmış; verilen karar temyiz edilmeksizin 16.11.2007 tarihinde kesinleşmiştir...

Hemen belirtmelidir ki, H.G.K.nca, iddianın bu özelliği de gözetilerek, konu ayrı başlıklar altında incelenmiş ve tartışılmıştır.

I-) Davanın yolsuz tescile dayalı olması karşısında, davacının bu tescilin dayanağını teşkil eden ihalenin gerçekleştirildiği icra takibine konu borç ilişkisinin doğru olup olmadığı, buna dayalı takibin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve davalıların değinilen aşamalarda usul ve yasaya aykırı bir davranışlarının bulunup bulunmadığı hususları ile ihalenin feshi nedenlerinin mahkemece araştırma konusu yapılıp yapılamayacağına ilişkin yapılan değerlendirme: Uyuşmazlığın ilişkin bulunduğu yön itibariyle, öncelikle “yolsuz tescil” kavramı üzerinde durulmasında yarar vardır.

Bilindiği üzere hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bu amaçla Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinin genel hükmü yanında, menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise, bunun kadar önemli olan öteki unsur ise topraktır. İşte bu sebeple Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

Belirtilen ilke Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış; aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. maddede başka bir ifade ile tekrarlanarak, iyiniyetli olmayan 3. şahısların kazanımını hükümsüz saymıştır.

Anılan yasal düzenlemeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı geçerlidir.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse; diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu sebeple yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle “kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re’sen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/13 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.

Yolsuz tescilin ve buna dayalı davanın açıklanan özellikleri ile önemi gözetildiğinde yolsuzluğu ileri sürülen işlemlerin dayandığı tüm olguların bu yolsuzluktaki payının araştırılması gereği açıktır.

Kural olarak; böyle bir iddiayı inceleyen mahkeme yolsuz olduğu ilerin sürülen işlemi oluşturan tüm vakıaları tespit ve değerlendirmek durumundadır; eldeki somut olay yönüyle de icra takibine dayanak alınan borç ilişkisinin gerçek olup olmadığı, takibin usulünce yapılıp yapılmadığı, tebligatların yapıldığı adreslerin gerçek olup olmadığı, bu yolla kesinleşen takip sonucu yapılan ihalenin feshi nedenlerinin olup olmadığı ve davalıların değinilen aşamalarda usul ve yasaya aykırı davranışlarının bulunup bulunmadığını araştırarak sonuca varmalıdır.

Bu husus Heyetçe kabul edilmiş ve kural olarak, bu araştırmaların yapılması gereği oybirliği ile benimsenmiştir.

Ne var ki, eldeki dosyada olduğu gibi kural olarak yapılması gereken bu araştırmaların, daha önce İcra Mahkemesinde ihalenin feshi davasına konu edilmiş ve bu mahkemece karara bağlanmış olması durumunda mahkemenin nasıl bir yol izleyeceği hususunun da aydınlatılması gerekmektedir. …

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının; yukarda (I) maddede açıklanan nedenlerde oybirliği ile … bozulmasına, 01.06.2011 gününde karar verildi. … ”

5-) Y. 1. HD, T: 23.11.2011, E: 2011/9925, K: 2011/11723:

“… Dava; muris muvazaası hukuksal sebebine dayalı pay oranında iptal- tescil, olmadığı takdirde tenkis ve el atmanın önlenmesi isteklerine ilişkindir. Mahkemece; tapu iptal - tescil isteğinin reddine, tenkis isteğinin ise eski malik-davalı O. A. yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Gerçekten; dosya içeriği ve toplanan delillerden miras bırakanın çekişmeli taşınmazı, kızından olan torunu davalıya, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla aslında bağışladığı halde satış göstermek suretiyle temlik ettiği anlaşılmaktadır. Esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki; taşınmaz yargılama sırasında davalı O. A. tarafından G. A. isimli kişiye temlik edilmiş ve o tarihte yürürlükte bulunan 1086 Sayılı H.U.M.K. nun 186 maddesi uyarınca dava yeni malik G. A.’(a) yöneltilmiştir. …

Bilindiği üzere; Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Medeni Kanunun 2 nci maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989. tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023 üncü maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu sebeple Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke M.K.nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesiyle karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu sebeple yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle “kötü niyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğin den (resen) nazara alınacağı ilkeleri 8.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.

Hal böyle olunca; mahkemece davalı-yeni malik G. A.’ın iyiniyetli olup olmadığı yönünden, gerektiğinde tanıkların yeniden dinlenerek bu konuda bilgilerinin alınması, ayrıca gösterilecek diğer delillerin de toplanması; toplanan ve toplanacak delillerin birlikte değerlendirilmesi, davalı G. A.’ın iyiniyetli olduğunun anlaşılması durumunda davanın tümden reddedilmesi; kötüniyetli olduğunun anlaşılması durumunda ise paya dair iptal-tescil ve el atmanın önlenmesi suretiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir. …”

6-) Y. 1. HD, T: 20.10.2011, E: 2011/8806, K: 2011/10610:

“… Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; davacının kayden maliki olduğu 626 ada 12 parsel sayılı taşınmazın 10.2.2005 tarihli akitle vekili N. S. tarafından satış suretiyle davalıya temlik edildiği, satışa konu 1.3.1994 tarih, 2890 yevmiye numaralı vekaletnamede vekil N.’a taşınmaz satışına dair yetki verilmediği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, taşınmazın satışının vekil aracılığıyla yapıldığı, vekil N.’ın 1.3.1994 tarih. 2890 yevmiye numaralı vekaletnamede taşınmaz satışına dair bir yetkisinin bulunmadığı yapılan temlik işlemine de davacının bir icazeti bulunmadığı gözetildiğinde böylesi bir vekaletnamenin taşınmaz mülkiyetinin naklini sağlamayacağı ve buna dayalı olarak satış yapılamayacağı kuşkusuzdur.

O halde, satış yetkisi bulunmadığı halde yapılan taşınmaz temlikinin Türk Medeni Kanununun 1025 inci maddesi uyarınca yolsuz tescil niteliği taşıyacağı ve davalının ilk el olması sebebiyle Türk Medeni Kanununun 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan da yararlanamayacağı açıktır.

Hal böyle olunca; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir. …”

7-) Y. 14. HD, T: 20.10.2011, E: 2011/9268, K: 2011/12392:

“… Dava, 29 ada 23 sayılı parseldeki 1 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydına işlenen ipotek ve haciz şerhlerinin terkini istemiyle açılmıştır. Davalı, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Kural olarak ipotek, alacağın ve alacağa bağlı diğer feri borçların ödenmesi halinde iradi olarak kaldırılır. Ancak, bazı koşulların varlığı halinde mahkemece de ipoteğin kayıttan terkini mümkündür.

Somut uyuşmazlıkta; davacı, dava dışı yüklenici ile 12.6.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, bu sözleşme uyarınca aynı tarihte yükleniciye satış yetkisi ve vekaletname verdiğini, dava dışı yüklenicinin 7.5.2008 tarihinde 1 numaralı bağımsız bölümü tapuda dava dışı V. K.’na sattığını, bağımsız bölümü satın alan Vedat’ın 9.5.2008 tarihinde davalı Kooperatiften aldığı borca karşılık taşınmazın tapu kaydına ipotek şerhi koydurduğunu, ne var ki yüklenicinin eseri % 24 fiziki seviyede bırakması sebebiyle aleyhine mahkemenin 2010/313 esasında kayıtlı davayı açtığını, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini, mahkemenin 2010/488 esasında kayıtlı davada ise yüklenicinin 1 numaralı bağımsız bölümü devrettiği Vedat aleyhine tapu iptali ve tescil davası açtığını, bu davanın da lehine sonuçlandığını ileri sürerek geriye etkili fesih sebebiyle taşınmazın tapu kaydına işlenen ipotek ve haciz şerhlerinin terkinini talep etmiştir.

Burada öncelikle belirtilmesi gereken husus, Türk Medeni Kanununun 1020. maddesi uyarınca tapu sicilinin açıklığı ilkesidir. Gerçekten, anılan hükme göre tapu sicili herkese açıktır. Hiç kimsede tapu sicilindeki kaydı bilmediğini ileri süremez. Öte yandan aynı Kanunun 1023. maddesi gereğince de, tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Açıklanan bu ilkelere göre, tapu sicilinin aleniliği ilkesi ve Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde sözü edilen iyiniyet kuralı uyarınca kayda 9.5.2008 tarihinde lehine ipotek tesis eden Kooperatifin iyiniyetli olduğunun kabulü zorunludur. Davacı, ayni hak sahibi Kooperatifin diğer tarafla el ve işbirliği yaparak kötüniyetle ipotek tesis ettiğini iddia edip kanıtlamadan iyiniyetli davalının kazandığı ayni hakkın korunması gerekir.

Mahkemece bu saptamalar bir yana bırakılarak, ipoteğin terkini isteminin reddi yerine kabulü doğru olmamıştır.

Kararın, açıklanan sebeplerle bozulması gerekmiştir.

Kabul şekli bakımından da, kayıtta lehlerine haciz şerhi bulunan kimseler davanın tarafı olmadan, aleyhlerine hüküm tesisi yerinde değildir. …”

8-) Y. 1. HD, T: 02.06.2011, E: 2011/5468, K: 2011/6618:

“… Dava, tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir. Davalı Hacı, davanın reddini savunmuş, diğer davalı savunma getirmemiştir. Mahkemece, son maliklerin iyiniyetli olduğu gerekçesiyle bedele hükmedilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının, davalı Ali’nin diğer davalı kooperatifteki üyelik hakkını İzmir 12. Noterliği’nin 24.11.2006 tarihli devir sözleşmesi ile devraldığını, karşılığında aynı gün, kayden malik olduğu kat mülkiyeti kurulu mesken vasıflı 3 numaralı bağımsız bölümün devri hususunda davalı Ali’yi vekil tayın ettiğini, aradan 3 yıl geçtiği halde kooperatifçe dairesi teslim edilmediği gibi daire sayısından fazla üye kabul edildiğini, bu süre zarfında da vekil Ali’nin çekişme konusu taşınmazını davalı Ceyhan’a, Ceyhan’ın davalı Fuat’a, Fuat’ın da davalı Hacı’ya satış suretiyle devrettiğini, davalıların birlikte hareket ederek kendisini kandırdıklarını, temliklerin muvazaalı ve yolsuz olduğunu ileri sürerek eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Tüm dosya içeriğinden; davalı Ali’nin diğer davalı kooperatifteki ortaklık payının devri karşılığında, çekişmeli taşınmazı satıp bedelini almasının kararlaştırıldığı, ancak; davalı Ali’nin kooperatif payının birden fazla kişiye satıldığı, başka ortaklar için de aynı işlemlerin yapıldığı, bu sebeple kooperatif başkanının silahlı suç örgütü kurmak, silahlı suç örgütü üyesi olmak, sahte senet düzenlemek, icra dairesi aracılığı ile icraya koyarak dolandırıcılık, zincirleme olarak usulsüz kredi kullanarak dolandırıcılık, kooperatifle ilgili muvazaalı işlemler yapmak, üye sayısının üzerinde kayıt yapmak, defter ve belgeleri saklayıp doğru beyanda bulunmayarak üçüncü kişiyi dolandırmak suçlarından yargılamasının halen sürdüğü, dolayısıyla davacının kooperatifte payına karşılık bir daire edinemeyeceği ve bu şekilde hileye düşürüldüğü anlaşılmaktadır.

Öte yandan; davalı Ceyhan’a çekişmeli taşınmaz vekil Ali tarafından 7.12.2006 tarihinde, Ceyhan tarafından Fuat’a 20.12.2006 tarihinde, Fuat tarafından da 12.5.2009 tarihinde son malik Hacı’ya satılmış olup, davalı Ceyhan’ın diğer davalı kooperatifin çaycısı, 2. el Fuat’ın kooperatifin işçisi oldukları tanıklarca ifade edilmiş, Sanayi ve Ticaret Bakanlığının inceleme raporunda Ali ve Ceyhan ‘ın el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri rapor edilmiştir.

Bilindiği üzere; tapu sicile güvenerek taşınmaz edinen kişilerin bu edinimleri kural olarak korunur (T.M.K.nın 1023. maddesi).

Somut olayda; ilk ellerin iyiniyetli olduklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Son malik Hacı’nın durumuna gelince; yine tanıklar Fuat ile Hacı’nın arkadaş olduklarını bildirmişler akit tablolarının incelemesinden de hem Fuat’ın hem Hacı’nın Siverekli oldukları görülmüştür. Ayrıca taşınmaz Hacı’ya 12.000.-TL bedelle satılmış olup, bilirkişilerce saptanan gerçek değer 75.000.-TL’dir. Davalı Hacı tarafından bedel olarak daha fazla bir paranın ödendiği de savunulmamıştır. 75.000-TL’lik bir taşınmazın 12.000.-TL’ye alınmış olması bile alıcının kötüniyetli olduğunun bir göstergesidir. Bu durumda davalı Hacı’nın da iyiniyetli olduğu söylenemez.

Hal böyle olunca; iptal ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, bedele hükmedilmesi doğru değildir. …”

9-) Y. 2. HD, T: 26.05.2011, E: 2010/19635, K: 2011/9192:

“… Dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. (T.M.K. madde 194/1) Konut üzerinde hak sahibi olan davalı kocanın eşinin açık rızasını almadan ortağı olduğu dava dışı şirketin kredi borcunun teminatı olmak üzere, konut üzerinde diğer davalı banka lehine 25.8.2005 tarihinde ipotek tesis ettiği anlaşılmaktadır. İpotek tesisine ilişkin işlemden önce taşınmazın tapu kütüğünde “aile konutu” olduğuna ilişkin bir şerh bulunmamaktadır. Bu durumda davalı bankanın ipoteğe ilişkin kazanımı, iyiniyetli ise korunur. (T.M.K. madde 1023) Kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. (T.M.K. madde 3) Lehine ipotek tesis edilen davalı banka tacirdir. Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi lazımdır. (T.T.K. madde 20/2) Basiretli hareket etme yükümlülüğü, teminat olarak gösterilen taşınmazın hukuki ve fiili durumunu ve kullanma şeklini bilmeyi de gerektirir. Bu yükümlülüğünün gerektirdiği özeni göstermeyen bankanın iyiniyet iddiası dinlenmez. Öyleyse davalı bankanın Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinin sağladığı korumadan yararlanması mümkün değildir. Bu açıklamalara göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken isteğin reddi doğru bulunmamıştır. …”

Not: Karşı yönde bkz. Y. 2. HD, T: 04.07.2011, E: 2010/21566, K: 2011/11368.

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

2- Hüsnü niyet sahibi üçüncü şahıslara karşı

Madde 931

Tapu sicilindeki kayda hüsnü niyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin, bu iktisabı muteber olur.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 931 inci maddesini karşılamaktadır.

Hüküm değişikliği yoktur.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

 

Not: Türk Medenî Kanunu’nun 1023. maddesi, İsviçre Medenî Kanunu’nun 973. maddesinin 1. fıkrasına tekabül etmektedir.

V-) Yararlanılabilecek Monografiler:

Erol Cansel; Tapu Siciline İtimat Prensibi, Ankara, 1964.

Ş. Barış Özçelik; Tapu Siciline Güvenin Korunması, Ankara, 2016.

Sendi Yakuppur; Tapu Kütüğüne Güven İlkesi, İstanbul, 2016.